Por BBJ Editorial Board
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La ciudad de Boston publicó recientemente un informe que señala que más de 6,000 nuevas viviendas con restricciones de ingresos entraron en funcionamiento durante el primer mandato de la alcaldesa Michelle Wu. Según la ciudad, es la cifra más alta de viviendas asequibles creadas durante cualquier período comparable de los últimos 25 años.
Celebramos la creación de tantas viviendas asequibles, pero también queremos destacar un problema mayor: la crisis de vivienda para el resto de la población continúa. Tanto la construcción residencial como la comercial siguen prácticamente paralizadas.
Boston destinó más de $240 millones en fondos federales de ayuda por la pandemia a esas viviendas subsidiadas. Sin embargo, esos recursos se agotarán este año, lo que ha llevado a la ciudad a buscar otras fuentes de financiamiento, mientras los desarrolladores esperan que Boston evite imponer nuevas tarifas y requisitos que puedan ralentizar o incluso detener por completo la construcción.
Durante años, los líderes de la ciudad se han enfocado en la vivienda asequible y subsidiada. Estas inversiones son importantes. Sin embargo, la escasez de vivienda en Boston se ha vuelto tan grave que el Ayuntamiento debe hacer más para impulsar la construcción de viviendas en todos los niveles: desde unidades asequibles hasta viviendas para trabajadores y apartamentos a precio de mercado.
Una política que merece una revisión profunda es el requisito de desarrollo inclusivo de Boston, que obliga a los desarrolladores a reservar un porcentaje de las nuevas viviendas para unidades con restricciones de ingresos o contribuir a un programa alternativo.
El objetivo es positivo. Sin embargo, es difícil ignorar la falta de nuevos proyectos.
Líderes del sector inmobiliario comercial, desarrolladores de vivienda e inversionistas señalan constantemente el requisito de inclusión del 17% al 20% de Boston —dependiendo del tamaño del edificio y del nivel de asequibilidad de las unidades— como uno de los principales obstáculos para nuevos proyectos. A esto se suman el aumento de los costos de construcción, las altas tasas de interés y requisitos energéticos demasiado estrictos, que han hecho que demasiados proyectos sean financieramente inviables.
Los críticos podrían argumentar que reducir el porcentaje de viviendas sujetas a requisitos de inclusión significa construir menos unidades asequibles. Pero Boston debe enfrentar una realidad que muchos desarrolladores vienen señalando desde hace tiempo: el 20% de cero proyectos construidos equivale a cero viviendas asequibles y cero ingresos destinados a vivienda asequible.
Una política diseñada para crear viviendas asequibles se vuelve contraproducente cuando termina impidiendo por completo la construcción.
San Francisco llegó recientemente a una conclusión similar. Ante su propia escasez de vivienda y una lenta cartera de nuevos proyectos, los líderes de la ciudad decidieron reducir los requisitos de inclusión para incentivar nuevas construcciones.
Proponemos que Boston considere un experimento: reducir el requisito de inclusión al 5% durante cinco años y analizar de cerca los resultados. Si la construcción de viviendas aumenta, la ciudad obtendría miles de nuevas unidades, mayores ingresos fiscales y una base más sólida para ampliar la vivienda asequible en el futuro. Si la medida no funciona, las autoridades podrían volver a aumentar el porcentaje.
Esto no significa abandonar los objetivos de vivienda asequible. Significa reconocer que Boston necesita ampliar su estrategia. La ciudad es líder nacional en varios indicadores de construcción de viviendas subsidiadas, pero también necesita viviendas a precio de mercado e incluso viviendas de lujo para reducir la presión sobre los alquileres y generar ingresos fiscales. No hace falta ser economista para entender que cuando la oferta aumenta para satisfacer la demanda, los precios tienden a estabilizarse.
El mercado de la vivienda en Boston ha cambiado drásticamente desde que la alcaldesa Wu asumió el cargo. El Ayuntamiento debe estar dispuesto a adaptarse a esta nueva realidad. Un programa piloto de cinco años con un requisito de inclusión del 5% enviaría una señal de que Boston está comprometido con la construcción de viviendas. También demostraría que la administración Wu está escuchando a quienes están en primera línea y está dispuesta a trabajar con los desarrolladores para encontrar soluciones que permitan reactivar la construcción.
