Por Stephanie Brown
To read this article in English in WBUR, click here.
Una demanda presentada el mes pasado por un desarrollador de Cambridge con muchos años de trayectoria podría cambiar la forma en que Massachusetts construye vivienda asequible.
Los abogados de Patrick Barrett están demandando a la ciudad ante el Tribunal de Tierras del estado por su requisito de que el 20% del espacio en los grandes desarrollos de vivienda incluya unidades asequibles, una política conocida como “zonificación inclusiva”.
La demanda argumenta que la norma de la ciudad es inconstitucional porque, según sostienen, infringe los derechos de propiedad de las personas bajo la Quinta Enmienda.
Barrett, quien vivió en Central Square hasta el año pasado y ha desarrollado propiedades residenciales y comerciales en Cambridge durante 20 años, dijo en una entrevista que la política hace que sea demasiado costoso para él emprender nuevos proyectos de vivienda. Está siendo representado por el bufete de abogados del instituto de pensamiento conservador Pioneer Institute.
Señaló que ha intentado apelar ante funcionarios de la ciudad sobre sus problemas con la política de vivienda asequible. Una lista de quejas fue enviada en un memorando a la ciudad el pasado mes de junio y publicada en un boletín comunitario en línea.
Aunque Barrett reconoce que la zonificación inclusiva es una “gran herramienta” para asegurar que personas de distintos niveles de ingresos puedan vivir en la misma comunidad, dijo que sus dificultades financieras y la falta de respuesta por parte de la ciudad lo llevaron a presentar la demanda.
“Tengo que construir perdiendo dinero”, afirmó Barrett, lamentando el aumento en los costos de mano de obra, materiales y las altas tasas de interés. Añadió que no puede recuperar esos costos a través de los residentes.
“Llega un punto en que uno simplemente levanta las manos y dice que no funciona”, expresó.
¿Una prohibición más amplia?
No solo Cambridge podría verse afectada si Barrett gana el caso. Más de 141 comunidades en Massachusetts aplican algún tipo de esta política, según el Pioneer Institute. La mayoría de las ciudades exige un porcentaje menor que Cambridge, requiriendo entre un 10% y un 15% de viviendas asequibles en nuevos edificios residenciales.
Las políticas de zonificación inclusiva suelen ser defendidas porque han permitido crear miles de unidades de vivienda asequible sin costo directo para las ciudades y pueblos. Sus partidarios argumentan que, sin estas reglas, a las familias de clase media se les haría cada vez más difícil vivir cerca de donde trabajan.
En Cambridge, una vivienda se considera asequible si sus costos representan menos del 30% del ingreso bruto de un hogar. La política solo se aplica a complejos residenciales con 10 o más unidades.
Emily Haber, presidenta y directora ejecutiva de la Asociación de Corporaciones de Desarrollo Comunitario de Massachusetts, señaló que la política ayuda a crear opciones de vivienda asequible “muy necesarias” en el estado. Su organización apoya a decenas de entidades sin fines de lucro dedicadas al desarrollo comunitario.
“Queremos asegurarnos de que haya lugares donde maestros, enfermeras y otras personas que trabajan en nuestras comunidades también puedan vivir”, dijo.
Barrett dijo que le parece desafortunado que una consecuencia de su demanda pudiera ser la prohibición de la zonificación inclusiva en Massachusetts o incluso más allá.
“No me gusta necesariamente el resultado de que yo gane y la zonificación inclusiva desaparezca para siempre”, dijo Barrett. “Aunque sí creo que, tal como se ha implementado, no es equitativa y viola la Constitución”.
Barrett señaló que los cinco edificios que posee en Columbia Street, en Cambridge, necesitan reparaciones críticas. Dijo que la norma de zonificación inclusiva le ha impedido remodelarlos para convertirlos en un gran edificio de condominios. Tendría que vender una parte del espacio de casi 90,000 pies cuadrados por $3.6 millones, afirmó, en lugar de los $15 millones que obtendría por esas unidades en el mercado abierto.
Una cuestión de constitucionalidad
La demanda sostiene que la política viola la “Cláusula de Expropiación” de la Quinta Enmienda, que prohíbe al gobierno obligar a las personas a ceder derechos de propiedad para uso público sin cumplir ciertas condiciones.
Paul Johnson, uno de los abogados de Barrett, dijo que por eso “cualquier tipo de zonificación inclusiva viola la Constitución”.
“La ordenanza exige que los propietarios renuncien a derechos fundamentales de propiedad protegidos por las Constituciones de Estados Unidos y de Massachusetts”, afirmó.
Barrett y sus abogados argumentan que la ciudad tendría que demostrar que él empeora el problema de la vivienda asequible —o compensarlo por sus pérdidas— para poder apropiarse de su propiedad.
“La idea es que no se puede obligar a alguien a solucionar un problema que no creó”, dijo Johnson. “Todos estamos de acuerdo en que hay escasez de vivienda asequible. La pregunta es: ‘¿Este proyecto realmente está empeorando la situación?’”
Jeremy Warnick, portavoz de la ciudad, dijo que, aunque no puede comentar sobre las quejas específicas de Barrett mientras se desarrolla la demanda, la ciudad rechaza la idea de que la ordenanza viole la ley federal o estatal. La ciudad presentó su respuesta a la demanda el 26 de enero.
La ordenanza es “válida tanto bajo la Constitución federal como bajo la estatal”, afirmó, y agregó que está diseñada para cumplir “el objetivo de la ciudad de mantener una diversidad socioeconómica saludable”.
Una escasez de vivienda persistente
En Cambridge, a lo largo de casi 30 años, la ordenanza ayudó a crear 1,603 unidades de vivienda asequible. Solo 200 de ellas se construyeron desde 2017, cuando la ciudad aumentó al 20% el porcentaje de unidades de vivienda asequible.
Barrett, quien también forma parte de la junta del Distrito de Mejoramiento Comercial de Central Square, dijo que esa cifra no es suficiente para justificar el costo que la política impone a los desarrolladores. Señaló que cree que la política está teniendo el efecto contrario, bloqueando proyectos de vivienda prometedores que aumentarían la oferta, impulsarían la competencia y eventualmente reducirían los alquileres.
“No aborda realmente la escasez de vivienda”, dijo Barrett. “Es lo mismo que el control de alquileres”.
El crecimiento de la vivienda en Cambridge se ha desacelerado en los últimos años. Según el portal de datos abiertos de la ciudad, entre 2016 y 2021 se aprobaron en promedio 852 nuevas unidades residenciales al año. En los últimos cinco años, esa cifra se ha reducido casi a la mitad.
No está claro si la economía, las secuelas de la pandemia o las leyes de zonificación son las responsables.
La demanda sostiene que es responsabilidad de Cambridge averiguarlo.
La ordenanza original de la ciudad establecía la elaboración de un informe integral que analizara las políticas de la ciudad y las necesidades de vivienda cada tres años, pero la ciudad no ha publicado ninguno desde 2019. La exalcaldesa Denise Simmons calificó esa omisión como “desafortunada” en una reunión del Concejo Municipal en mayo.
En junio, el concejal Paul Toner dijo que no creía que la ciudad pudiera “justificar mantener [la zonificación inclusiva] en 20% hasta que se realice un estudio”.
En su respuesta a la demanda, la ciudad argumenta que tres estudios sobre la política, realizados en 1997, 1998 y 2016, así como un estudio en curso, demostrarán que la zonificación inclusiva está funcionando.
Aun así, algunos defensores de la vivienda asequible están preocupados. Haber, de la Asociación de Corporaciones de Desarrollo Comunitario de Massachusetts, dijo que la asequibilidad es un asunto moral, no solo legal.
“Habrá demasiadas personas que quedarán excluidas y no podrán permitirse vivir en estas comunidades”, dijo Haber. “Queremos comunidades diversas. Eso es en lo que creemos en Massachusetts”.
