Alquiler de apartamentos en Boston: cuáles son los derechos de los inquilinos

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Laney Ruckstuhl

Click here to read this article in English, by WBUR

El primero de septiembre es el «día de la mudanza» en Boston y, antes de esa fecha, miles de residentes firmarán nuevos contratos de arrendamiento y pagarán mucho dinero en alquiler y tarifas para asegurarse de tener un techo.

Si bien negociar con un propietario o una empresa administradora puede ser complicado, los expertos dicen que el primer paso para el éxito es saber cuáles son sus derechos como inquilino.

“Muy a menudo, cuando eres capaz de expresar claramente cuáles son tus expectativas sobre la base de los derechos legales, los propietarios darán marcha atrás o al menos se detendrán antes de hacerte demandas, algunas de las cuales pueden ser ilegales”, dijo Rashmi Dyal- Chand, profesor de derecho de propiedad inmueble en Northeastern University. «No siempre será así, pero al menos algunas veces debería serlo».

Ya sea que esté buscando un apartamento, preparándote para mudarte o renovando el contrato de arrendamiento, esto es lo que debes saber sobre tus derechos como inquilino.

Buscar el espacio adecuado

Si es posible, compara precios

En algunos casos puede que no haya tiempo para visitar varios lugares, pero siempre que sea posible, Dyal-Chand recomienda tener «tanto conocimiento del mercado como sea posible».

«Lo primero que debes hacer es convertirte realmente un consumidor inteligente», indicó. «Y al menos mirar una variedad de opciones, si puedes, si tienes la capacidad y el presupuesto para poder hacerlo, ese sería mi primer paso».

Esto puede llevar a que debas analizar diferentes factores y repases los aspectos que tienen mayor importancia para ti.

Como dice Dyal-Chand, es preferible estar «en una posición en la que puedas evaluar el valor relativo» de un espacio más pequeño pero que pertenezca a un propietario que sea receptivo, en comparación con un espacio más grande propiedad de una persona difícil de tratar o que dependas de una administradora con mala reputación para negociar.

Asegúrate de que cumpla con las medidas establecidas

Encontrar un lugar que se sienta bien es importante, ya que pasarás mucho tiempo allí. Todos hemos visto cómo una crisis de salud mundial puede obligar a que todos se encierren en casa, y es posible que el hogar tenga que servir para propósitos que van más allá de lo básico. Pero tenga en cuenta que existen requisitos necesarios para lo que se clasifica como un espacio habitable.

“Esta es tu casa, buscas vivir en un lugar por un período de tiempo y poner allí tus pertenencias personales, pero también usarás el espacio para hacer actividades que son importantes para ti”. Dyal-Chand dijo: «Así que quieres mirar el espacio físico con seguridad y ver qué tan bien mantenido está, qué tan seguro es, si hay algún problema».

Según el código sanitario estatal, cada unidad debe incluir al menos 150 pies cuadrados de espacio para un inquilino, y 100 pies más por cada persona adicional.

También existen medidas para las ventanas, espacio en el piso, baños, luces, escaleras, basura, sistemas sépticos y más.

Por ejemplo, cada unidad debe tener al menos un artefacto eléctrico, dos enchufes y un baño completo con inodoro, bañera o ducha y lavabo. Si tiene más de tres piezas, se le deben facilitar botes de basura. Puedes revisar más requisitos para habitaciones habitables aquí. No debes firmar un contrato de arrendamiento para un apartamento que no cumpla con el código.

Investiga al propietario o compañía de administración

Dyal-Chand sugiere investigar la reputación de su propietario o administradora tanto como pueda antes de alquilar consultando los sitios web.

«Estoy sugiriendo realizar una búsqueda exhaustiva desde el principio, lo que no es fácil en un mercado donde los apartamentos son difíciles de conseguir», dijo. «Pero en última instancia, de nuevo, es un lugar en el que vas a vivir durante al menos meses y tal vez años. Por eso, para mí, parece importante hacer ese tipo de trabajo desde el inicio».

Hay varios sitios independientes donde las personas pueden publicar reseñas de propietarios y compañías. Primero, puede intentar buscar en Google el nombre de la persona o empresa.

Dyal-Chand también señaló que es importante saber si el propietario planea realizar mantenimiento del apartamento o contratar a personal encargado. De esa manera, sabrá a quién contactar cuando necesite reparaciones o si surge algún problema, y la mejor manera de llegar a ellos.

También puede solicitar hablar con los inquilinos actuales. No hay mejor manera de obtener una reseña honesta que conocer la experiencia de primera mano.

Lo que debes saber sobre las tarifas de mudanza

Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., el alquiler justo de mercado en Boston para el año fiscal 2022, que comenzó en julio, es de $1,826 por una habitación y $2,205 por una de dos piezas.

La mayoría de los propietarios en el área metropolitana de Boston requieren que los nuevos inquilinos paguen el primer y último mes de alquiler, junto con un depósito de seguridad. Eso puede sumar un gran monto.

Debes saber qué tarifas son estándar antes de aceptar pagar lo siguiente:

Honorario del corredor

Algunos propietarios también piden a los inquilinos realizar un pago destinado al corredor o vendedor de bienes raíces con licencia.

Adam Hoole, asistente legal de la unidad de vivienda de Greater Boston Legal Services, recomienda a los inquilinos que intenten negociar con sus propietarios para pagar una parte o la totalidad de esta tarifa.

«No creo que pueda ser un problema tratar de negociar con el corredor y el arrendador para ver si se puede pagar la mitad, porque en realidad este es un servicio que el arrendador está optando por usar, por lo que es de sentido común decir que deberían pagar una parte», dijo Hoole.

Depositos de seguridad

Según la ley de Massachusetts, los propietarios no pueden exigir un depósito de seguridad que exceda el alquiler de un mes.

Por ley, los propietarios deben mantener su depósito de seguridad en una cuenta separada que devenga intereses en un banco de Massachusetts. La información sobre dónde se guarda el depósito y cuánto interés acumula debe compartirse con el inquilino.

Si no se le notifica al inquilino sobre el depósito del dinero en un plazo de 30 días, el propietario pierde el derecho a conservarlo y debe devolvérselo inmediatamente.

«El propietario solo puede retener el depósito de seguridad por razones muy específicas al final del arrendamiento. Por lo tanto, creo que muchos propietarios a menudo tratan de disfrazar los depósitos de seguridad como algo más dentro del contrato de arrendamiento», explicó Hoole.

Una vez que finaliza su arrendamiento, el propietario tiene 30 días para devolver su depósito en su totalidad o darle una lista detallada de los daños. Daños por el uso y desgastes razonables, limpieza de rutina, pintar o reemplazar las cerraduras, no son razones para retener un depósito de seguridad. Tampoco lo lo ocasionado por anteriores inquilinos.

Lo que no se puede cobrar

Si un arrendador o un corredor intenta agregar tarifas adicionales, es posible que no sean legales.

Según la ciudad de Boston, es ilegal que los propietarios cobren tarifas por una solicitud, por retener el apartamento o por realizar una verificación de crédito. Nuevamente, a menos que el propietario sea un corredor autorizado, no puede cobrar una tarifa de corredor.

Lee con atención el contrato de arrendamiento

Aunque pueda parecer tedioso, lee completamente el contrato de arrendamiento antes de firmarlo. Se trata de un contrato legal y lo mejor es comprender los términos que aceptas para poder abordar los problemas con anticipación o tener el conocimiento necesario para resolver disputas en el futuro.

Busca cláusulas que puedan ser ilegales

Hoole comentó que lo más importante a tener en cuenta son las cláusulas que piden a los inquilinos que renuncien a sus derechos.

«Este año, vi contratos de arrendamiento que tenían cláusulas en las que el propietario planteaba que básicamente tienes que renunciar a tu derecho a un proceso de desalojo en la corte», dijo Hoole, «y que si no pagabas el alquiler, simplemente podías mudarte sin previa notificación y sin involucrar a los tribunales».

En Massachusetts, un inquilino solo puede ser desalojado por un tribunal después de un procedimiento legal, lo que hace que una cláusula como esa sea totalmente ilegal.

Dyal-Chand señaló que los inquilinos también deben estar atentos a las cláusulas que les piden que renuncies a su derecho de arbitraje, en caso de que surja algún problema.

«Escucho cada vez más sobre cláusulas de arrendamiento que tienen requisitos de arbitraje en los que un inquilino renuncia a su derecho a ir a la corte de vivienda y llevar una demanda legal contra el propietario para escuchar a un juez, o incluso posiblemente a un jurado», comentó. «Y eso me preocupa. Buscaría opciones para firmar contratos de arrendamiento que no contengan ese tipo de cláusulas».

Mantenimiento y reparaciones

La ley exige a los propietarios que realicen las reparaciones necesarias en un período de tiempo razonable y que mantengan un entorno de vida seguro y saludable para los inquilinos. No firmes un contrato de arrendamiento que indique que los inquilinos son responsables de las reparaciones, además del daño causado explícitamente por un inquilino.

En la ciudad de Boston, también es responsabilidad del dueño de la propiedad quitar la nieve y el hielo del frente del edificio durante el invierno. Sin embargo, esta responsabilidad puede pasarse a un inquilino a través del contrato de arrendamiento. Si tu contrato incluye una cláusula como esta, dijo Hoole, puedes intentar negociarla.

Costos de utilidad

Asegúrate de saber qué servicios públicos deberás pagar. Hoole señaló que si se factura a un inquilino por el agua o la electricidad, cada unidad del apartamento debe estar submedida, lo que significa que los inquilinos pagan por su uso individual, no por todo el edificio.

Adicionalmente, para que un arrendador pueda cobrarle a un inquilino por el agua, este debe tener instalados dispositivos de conservación de agua de bajo flujo y la debida documentación de la certificación correspondiente.

Notificación de entrada

Según la ley estatal, los propietarios pueden ingresar a su apartamento para ciertos fines, como hacer reparaciones, pero se debe notificar con la debida antelación. La ley no establece un marco de tiempo establecido, pero dice que se requiere un «aviso con antelación».

Por lo general, el contrato de arrendamiento incluirá una cláusula sobre la cantidad de aviso que se requiere, pero también puedes intentar negociar este período de tiempo. Un total de 24 horas se considera bastante estándar.

Inspeccionar las condiciones o mostrar el apartamento a los posibles inquilinos también son razones válidas para entrar.

Hay excepciones en una situación de emergencia, como una fuga de agua, por las cuales los propietarios pueden ingresar sin previo aviso.

Condiciones del documento al momento de la mudanza

Los propietarios no siempre limpian o reparan al momento de llegar inquilinos. Esto hace que sea más prudente que los inquilinos documenten las condiciones del apartamento tan pronto como se muden.

Los propietarios suelen entregar a los inquilinos un formulario de condiciones al momento de la mudanza. Si tu arrendador no lo hace, puedes imprimir el tuyo aquí y dárselo.

Hoole recomienda que los inquilinos también tomen fotografías de los daños y las envíen por correo electrónico al propietario para que puedan resolverse rápidamente. Esto también garantiza que tendrás registros para verificar y mostrar en caso de que te cobren daños que no causaste.

El formulario de condiciones y las fotos podrían protegerte de perder el depósito de seguridad.

Cuando cese el arrendamiento, el propietario solo puede retener tu dinero por daños que vayan mes allá del desgaste normal; por ejemplo, es de esperar que se aplique la pintura de rutina o el lavado de alfombras.

Resolviendo disputas

Negociar el contrato de arrendamiento

Negociar con los propietarios puede ser difícil, especialmente cuando la competencia por los apartamentos es alta. Usa la discreción, pero sepa que está protegido al defender sus derechos.

«Yo diría que la negociación es complicada … (Los propietarios) no están realmente, en la mayoría de las circunstancias, obligados a alquilarle», dijo Hoole. «Es como seguir la línea entre cuántas concesiones se pueden obtener antes de perder la oferta del apartamento».

Si decides negociar, es mejor dejar todos los acuerdos por escrito, con firmas.

Por ejemplo, si detecta una cláusula en el contrato de arrendamiento que no es sólida y negocia con el propietario para eliminarla, puede hacerlo simplemente eliminándola y haciendo que ambas partes pongan sus iniciales al lado.

Si ya firmó un contrato de arrendamiento y detectó una cláusula ilegal después del hecho, aún podría intentar resolver el problema, aunque Dyal-Chand está de acuerdo en que es mucho trabajo y señaló que los propietarios generalmente están en una posición de negociación más sólida. y podría intentar tomar represalias.

«Si ya han incluido una cláusula ilegal en su contrato de arrendamiento, se puede esperar que hagan otras cosas, incluso si la ley les prohíbe formalmente hacer esas cosas», dijo. «Así que creo que es una pregunta real: si, si se está violando el contrato de arrendamiento, y si hay una cláusula ilegal en ese contrato de arrendamiento, si es una buena idea o si es necesario llevarlo a cabo, si, de hecho, esa cláusula no se está violando «.

Las represalias, como aumentar el alquiler o intentar rescindir su arrendamiento sin una causa justa, son ilegales.

Pero, señala Hoole, «hay mucho trabajo que podría hacerse en términos de mejorar los derechos de los inquilinos en el proceso de arrendamiento a nivel legal. Creo que esa es una necesidad legal desatendida en la comunidad, realmente es una especie de sentimiento cuánto puede salirse con la suya antes de que el propietario retire la oferta».

Cuándo llamar a los servicios de inspección

Si su apartamento representa un riesgo potencial para la salud o la seguridad o simplemente no cumple con el código, siempre debe intentar resolverlo primero con el propietario o la administradora. Si no responde, intente notificárselo por escrito. Mantenga registros de toda la correspondencia que se haga sobre el tema.

Si aún no se ha corregido, puede considerar llamar al departamento de servicios de inspección de su ciudad o ciudad para solicitar una inspección.

Un inspector puede examinar la propiedad y determinar si viola el código estatal. Asegúrese de recibir una copia del informe después de una inspección.

Si las infracciones aún no se corrigen después de que se hizo el informe, podría ser motivo para llevar a su arrendador a la corte. Comuníquese con su departamento de inspecciones local para obtener más información. Para Boston , el número es 617-635-5322.

Cuándo retener el alquiler

Si su arrendador no cumple con su parte del trato, hay ciertas situaciones en las que puede considerar retener el alquiler.

Puede retener el alquiler si ha solicitado reparaciones y

ha apelado al propietario por escrito;
su junta de salud local ha encontrado violaciones del código y notificó al propietario;
o usted no causó el problema y las condiciones no requieren que desaloje el apartamento para repararlo.

Una vez que se realicen las reparaciones necesarias, se le pedirá que pague el alquiler que retuvo. Puede leer más sobre las situaciones que harían que esto sea legal según la ley estatal aquí .

Si recibes un aviso de desalojo

Es importante tener en cuenta que, según la ley estatal, los inquilinos solo pueden ser desalojados cuando lo ordene un juez.

Un arrendador puede intentar desalojarlo por no pagar el alquiler, causando daños que se consideran excesivos o violando los términos del contrato de arrendamiento. Primero deben enviar un Aviso de desalojo , que generalmente le da 14 días para responder.

Si recibe un aviso de este tipo, lo primero que debe hacer es consultar su contrato de arrendamiento y ver si infringe el acuerdo.

Pero de cualquier manera, Dyal-Chand recomienda buscar ayuda legal si es posible, al menos para una consulta inicial.

Esa ventana de dos semanas también es un buen momento para hacer contrademandas contra el propietario. Por ejemplo, si su apartamento no cumple con el código, o si el propietario ha intentado tomar represalias contra usted o acosarlo, o ha violado la ley de depósito de seguridad, puede anotar esas violaciones. También están obligados a seguir el proceso de desalojo según lo establece la ley.

Si no puede pagar los servicios legales, existen otros recursos disponibles.

«Si es una violación del contrato de arrendamiento, entonces claramente puede tener un reclamo», Dyal-Chand. «Puede llevarlo a un tribunal de vivienda y luchar contra él si no viola el contrato de arrendamiento».

Recursos adicionales

Si necesita más ayuda, hay algunos recursos disponibles para inquilinos con respecto a problemas de vivienda: