Por Simón Rios
Bajo la presión de crear más viviendas asequibles, la ciudad de Boston planea construir sobre propiedades que ya posee, como bibliotecas. Sin embargo, el costo de estos desarrollos está lejos de ser modesto: 835,000 dólares por unidad en un caso.
En el West End, a pocos pasos del Massachusetts General Hospital y del centro de Boston, la ciudad gastará 12 millones de dólares en reconstruir la biblioteca. Luego, los desarrolladores construirán 119 apartamentos subvencionados en una docena de pisos sobre las estanterías de libros, con un costo estimado de 113 millones de dólares.
El proyecto, tal como se ha presentado actualmente, estaría entre los más caros que Boston ha visto para desarrollos similares. Además, la construcción se financia con el dinero de los contribuyentes, siendo la financiación federal la principal fuente para el proyecto.
Pero Rodger Brown, de la organización sin fines de lucro Preservation of Affordable Housing (POAH), que ganó la licitación para desarrollar el sitio en 151 Cambridge St., dice que vale la pena.
«Boston tiene una larga historia de ser una ciudad segregada», dijo Brown. «Si queremos ser exitosos entrando en el próximo siglo y más allá, tenemos que pensar en cómo hacer que todos formen parte del tejido de la ciudad».
El precio representa un aumento significativo sobre los costos recientes de construcción de apartamentos subvencionados en Boston. En los últimos dos años, se estimó que una docena de desarrollos propuestos en la ciudad costarían un promedio de 651,000 dólares por unidad, según muestran los registros públicos. Y la estimación de costos es incluso mucho más alta que en proyectos similares. Los otros dos proyectos de vivienda-sobre-biblioteca de la ciudad, en Chinatown y Dorchester, están previstos para costar alrededor de 625,000 dólares por unidad.
Los desarrolladores señalan que una combinación de factores contribuye a la estimación de costos del proyecto del West End, incluyendo las altas tasas de interés, los precios de los materiales, los salarios regulados por las normas de salario prevaleciente, así como la densa ubicación cerca de Beacon Hill y el centro de la ciudad.
«Estamos experimentando efectos secundarios de la pandemia» en términos de costos, dijo Brown, quien es jefe de desarrollo inmobiliario en POAH, el desarrollador. «Esperamos que algo de eso se calme, pero en el momento, es difícil predecir que las cosas van a mejorar drásticamente a corto plazo».
Añadiendo a la complejidad del plan del West End: es más costoso construir en un barrio congestionado, sobre una biblioteca, que levantar un edificio más pequeño en un lote vacante.
Paul Craney, de la organización sin fines de lucro Mass Fiscal Alliance, cuestionó la prudencia de gastar los escasos dólares gubernamentales de vivienda en unidades más caras.
«¿Es mucho más barato construir en otro lugar, donde se obtendría el mismo tipo de vivienda?» dijo Craney. «¿En qué punto el costo supera el beneficio?»
Los funcionarios de la ciudad dicen que la estimación del West End es preliminar y podría disminuir en futuras iteraciones del plan. También dijeron que el plan requiere menos dinero de la ciudad en comparación con otras siete propuestas para desarrollar el sitio de la biblioteca.
La idea de construir viviendas sobre bibliotecas ha estado en desarrollo desde 2018, cuando la ciudad inició un programa para considerar la adición de apartamentos a propiedades públicas, como estaciones de bomberos, estacionamientos y bibliotecas públicas. Los primeros proyectos que se están materializando incluyen bibliotecas en Chinatown (12 pisos y 110 unidades), Upham’s Corner en Dorchester (cuatro pisos, 33 unidades) y el proyecto de 12 pisos en el West End.
«No solo obtendrán una biblioteca de clase mundial, sino que también estamos aprovechando la oportunidad de hacer este vecindario más accesible para las familias que necesitan vivienda asequible», dijo Joe Backer, el responsable de la ciudad para el desarrollo.
Él y otros dicen que se necesita más vivienda asequible en el West End, donde muchos edificios fueron demolidos a finales de la década de 1950, en lo que quizás fue el esfuerzo de renovación urbana más controvertido de Boston, desplazando a miles de personas.
«Creemos que la tierra propiedad de la ciudad de Boston en muchos casos puede usarse para múltiples beneficios públicos», dijo Backer.
A diferencia de la vivienda asequible que se construye con una fecha de caducidad, Backer dijo que las nuevas unidades serán asequibles a perpetuidad, lo que significa que ningún futuro propietario podrá convertirlas a tarifa de mercado. Todos los 119 apartamentos del West End estarán reservados para inquilinos de bajos y moderados ingresos: 40 unidades para hogares que ganan hasta el 30% del ingreso medio de Boston; 19 al 60% del ingreso medio y 60 al 80%.
La ciudad actualmente calcula el ingreso medio para un hogar de dos personas en $118,800. Los desarrolladores estiman que un apartamento de dos habitaciones en la ubicación del West End costaría $1,950 al mes para inquilinos que ganan el 60% del ingreso medio.
Para cumplir con los nuevos estándares de construcción, la propuesta detalla un diseño de Casa Pasiva altamente eficiente, que incluye aislamiento continuo, calefacción eléctrica, paneles solares y ventanas de triple panel. El edificio también sería el primer rascacielos 100% asequible en Boston en utilizar «madera laminada cruzada», un material a base de madera que utiliza menos carbono que el armazón de acero convencional.
Estas características contribuyen al costo de construcción, aunque los defensores dicen que el uso de materiales de calidad y sistemas eficientes ahorra dinero a largo plazo.
La vivienda asequible es más costosa de construir que los desarrollos de mercado por varias razones, dijo Alexis Smith, especialista en vivienda que investiga los costos de construcción en el Metropolitan Area Planning Council.
Smith señaló que los desarrolladores de mercado proyectan costos por unidad entre 500,000 y 600,000 dólares en la ciudad. El desarrollo asequible es mucho más complicado de financiar, dijo, involucrando una variedad de fuentes de financiamiento del sector público, así como recursos gubernamentales. Y en comparación con el desarrollo de mercado, la construcción subvencionada requiere más alcance comunitario y cumplimiento gubernamental.
Smith estima que entre el 85% y el 90% de la financiación para el desarrollo de vivienda asequible proviene de fondos gubernamentales, principalmente federales, pero también estatales y locales. Una vez construidos, los desarrolladores cuentan con un flujo de más dinero gubernamental, subsidios de alquiler como los vales de la Sección 8, para financiar los costos operativos y pagar la deuda.
POAH, el desarrollador sin fines de lucro, tendrá una participación del 75% en la vivienda. La parte restante será propiedad de una firma de inversión con sede en Boston, Caste Capital. Los desarrolladores dicen que los apartamentos de la biblioteca del West End podrían estar disponibles para marzo de 2027.
Patrick Kimble de Caste dijo que este es el primer desarrollo de vivienda asequible de su firma y siente que tiene un significado especial: “Combinas vivienda asequible con un activo público como una biblioteca. Es bastante simbólico”.
Si desea leerlo en inglés visite WBUR.
