Por Todd Wallack
Massachusetts ha multado a casi todas las autoridades locales de vivienda del estado por mantener vacíos los apartamentos subsidiados sin una buena razón.
El estado impuso multas por $4.1 millones contra 212 agencias de 2019 a 2022, según registros públicos obtenidos por WBUR.
Ocho fueron multadas con más de $100,000; solo la Autoridad de Vivienda de Boston acumuló más de $600,000 en tasas por dejar unidades vacantes durante meses o años sin el permiso del estado.
Pero WBUR encontró que las sanciones fueron en gran parte insignificantes durante años porque el estado no las aplicó. Eso significó que el estado no aprovechó una de sus principales herramientas para presionar a las agencias locales de vivienda para que llenaran las unidades vacías, incluso cuando el estado enfrenta una escasez de viviendas asequibles.
El estado reconoció que más de tres cuartas partes de las multas durante los últimos cuatro años fueron perdonadas o nunca recaudadas. Algunas agencias de vivienda, como Boston, dijeron que no estaban al tanto de todas las multas. Otras no estaban seguras de cuánto, si algo, habían pagado.
Los funcionarios de vivienda de Massachusetts afirman que la falta de aplicación de las normas ha tenido consecuencias graves, reduciendo el acceso a unidades asequibles en medio de una escasez de vivienda que empeora.
«Lo llamo una mala política pública», dijo Doug Howgate, presidente de la Fundación de Contribuyentes de Massachusetts, un grupo de reflexión en Boston. «Necesitan hacer un mejor trabajo en la aplicación de estas normas».
Mientras tanto, muchos apartamentos subvencionados han permanecido vacíos. Una investigación de WBUR y ProPublica este otoño encontró que casi 2,300 de las 41,500 unidades subvencionadas por el estado estaban vacantes, incluso cuando más de 184,000 personas languidecían en la lista de espera para vivienda pública.
Funcionarios estatales y locales culparon a muchos de los apartamentos vacíos por problemas con la lista de espera central del estado, la falta de dinero para personal esencial y reparaciones, y decisiones de algunas agencias locales de vivienda de usar apartamentos para oficinas y almacenamiento.
La administración de la gobernadora Maura Healey ya ha contratado a un proveedor para ayudar a las agencias de vivienda locales a seleccionar inquilinos, propuso una medida de bonos con $1.6 mil millones para reparar y modernizar la vivienda pública y lanzó un esfuerzo de 90 días para llenar los vacíos después del informe de WBUR.
Pero el Secretario de Vivienda, Ed Augustus, dijo que el fracaso en hacer cumplir las multas durante tanto tiempo probablemente ha empeorado la situación.
«Probablemente es uno de los múltiples factores que contribuyeron al mayor número de vacantes», dijo Augustus, quien asumió el cargo en junio.
Según las normas estatales, las agencias de vivienda locales deben alquilar apartamentos dentro de los 60 días posteriores a quedar vacantes o solicitar una exención explicando por qué no pueden hacerlo, ya sea porque las agencias no pueden encontrar un nuevo inquilino o una unidad necesita reparaciones importantes. El estado aprueba el 92% de las solicitudes de exenciones, según un análisis de WBUR de los datos estatales.
Si las agencias dejan unidades vacías durante meses sin una exención, el estado ha amenazado con cobrarles por cada día que una unidad permanezca vacía. Las multas actualmente varían de $3 a $11 por día.
«Queremos asegurarnos de que cuando las unidades estén fuera de servicio, sea por una buena razón», dijo Augustus. «Es un mecanismo de rendición de cuentas».
Ninguna agencia acumuló más multas por unidades vacías en los últimos cuatro años que Boston, la mayor autoridad de vivienda local en el estado con más de 2,000 unidades financiadas por el estado.
En julio, por ejemplo, la Autoridad de Vivienda de Boston tenía ocho unidades vacías sin exenciones en un complejo llamado Archdale Village, un conjunto de edificios de ladrillo de tres pisos en Roslindale destinados a servir a familias de bajos ingresos. Uno de los apartamentos había estado vacío durante más de dos años sin una exención.
La Autoridad de Vivienda de Boston rechazó las solicitudes de entrevista. Pero en un correo electrónico, el portavoz Brian Jordan dijo que esos apartamentos no se arrendaron porque el edificio Archdale necesita un nuevo techo, algo en lo que la agencia ahora está trabajando.
Jordan dijo que la ciudad no solicitó inadvertidamente al estado permiso para dejar unidades vacantes durante los últimos años, incluso cuando pensaba que tenía buenas razones para hacerlo.
«Obviamente lamentamos estos errores pasados de papeleo», escribió Jordan.
Los datos estatales muestran que la ciudad fue multada cada trimestre desde 2019 hasta 2022 (excepto en la primera mitad de 2022, cuando el estado suspendió las multas debido a la pandemia).
Jordan dijo que la agencia de vivienda no estaba al tanto de las crecientes multas durante la pandemia. Explicó que la Autoridad de Vivienda de Boston se enteró de que el estado había dejado de multar temporalmente a las agencias a principios de 2020 debido a la pandemia, pero no se dio cuenta de que el estado reanudó la imposición de sanciones más adelante ese año.
No está claro cuánto pagó la ciudad en realidad en multas desde 2019 hasta 2022.
La falta de aplicación es un problema en todo Massachusetts.
En total, el estado estimó que las agencias locales renunciaron a menos de $1 millón de los más de $4 millones en multas evaluadas desde 2019 hasta 2022.
Se perdonaron medio millón en multas. Pero el estado dijo que millones más no se recaudaron debido a un defecto en su sistema de aplicación: confiaron principalmente en que las agencias de vivienda locales renunciaran voluntariamente al dinero.
Durante años, se esperaba que las agencias locales consultaran cuánto debían en multas y dedujeran esa cantidad de sus solicitudes de financiación anuales. A menudo, no lo hacían. Así que los contribuyentes estatales continuaron financiando apartamentos que estaban vacíos.
«Había un sistema anticuado», dijo Augustus. «Así que las multas en realidad no se estaban deduciendo de sus subsidios».
Pero un portavoz de la Oficina Ejecutiva de Vivienda y Comunidades Habitables dijo que la agencia modificó recientemente sus sistemas informáticos para cobrar automáticamente las multas, deduciendo el dinero de sus subsidios anuales a partir de los años fiscales que finalizan el 30 de junio de 2023.
El portavoz, Kevin Connor, dijo que cualquier dinero recaudado volverá al fondo de financiamiento disponible para las 230 autoridades con vivienda pública estatal en los próximos años.
Pero el estado dice que no tiene planes de perseguir los millones de dólares en tarifas que nunca se recaudaron en el pasado.
Augustus dijo que el objetivo no es recaudar una cierta cantidad de multas.
«El objetivo es solucionar problemas que mantienen las unidades vacantes», dijo.
Aun así, algunas agencias de vivienda locales se alarmaron al descubrir cuánto habían acumulado en multas.
La directora ejecutiva de la Autoridad de Vivienda de Wellesley, Jacqueline Sullivan, escribió al estado en febrero expresando su preocupación de que las sanciones «llevaran a la bancarrota» a la agencia. Los registros estatales muestran que la agencia de vivienda fue evaluada con más de $300,000 en multas desde 2019 hasta 2022 (principalmente antes de que Sullivan asumiera el cargo a principios del año pasado).
Sullivan le dijo al estado en un correo electrónico obtenido por WBUR bajo la ley de registros públicos del estado que la agencia «no puede pagar estas tarifas, o no nos quedará dinero en nuestras reservas».
Un funcionario estatal de vivienda intentó calmar sus temores, respondiendo: «Por favor, intenta no preocuparte, no es nuestra intención llevar a la bancarrota» a la agencia.
Sullivan le dijo a WBUR que todavía está tratando de averiguar cuánto pagó la agencia en realidad en multas durante los últimos cuatro años, si es que pagó algo. Pero ha dejado de acumular nuevas multas en su mayoría.
Algunos otros directores de vivienda no estaban contentos con los nuevos planes del estado para hacer cumplir las multas.
«Estás quitando recursos de agencias que los necesitan para asegurar una rápida rotación. No estoy seguro de que esa sea la mejor motivación», dijo John Gollinger, director de vivienda de Waltham. «No es la forma en que yo lo haría».
Los datos estatales muestran que Waltham fue multada con casi $110,000 desde 2019 hasta 2022 (aunque Gollinger piensa que algunas de las multas fueron errores). El director de la autoridad de vivienda dijo que no cree que Waltham haya pagado alguna vez penalidades, pero no estaba seguro.
«Pudieron haberlo deducido», dijo Gollinger. «No lo sé».
El estado proporcionó a WBUR datos detallados sobre las evaluaciones de cada agencia, pero dijo que no tenía un desglose similar de cuánto pagó realmente cada agencia.
Independientemente, varias agencias de vivienda que fueron multadas dijeron que las violaciones fueron involuntarias.
La directora ejecutiva de la Autoridad de Vivienda de Gardner, Krishonna Murray, dijo que las solicitudes de exención llevan tiempo para presentarse, algo que se vuelve más difícil cuando las agencias tienen poco personal o están lidiando con un aumento de vacantes debido a renovaciones importantes.
También dijo que su agencia no se dio cuenta de que necesitaba presentar exenciones por vacantes relacionadas con un gran proyecto eléctrico, porque ya había entregado al estado documentos separados sobre el trabajo.
Finalmente, el estado perdonó la mayoría de los $74,000 en multas que Gardner enfrentó desde 2019 hasta 2022.
Murray dice que a nadie le gusta pagar multas. Pero entendió la necesidad de asegurarse de que las agencias soliciten exenciones para unidades vacías.
«Cuando tienes una unidad sentada sin una razón», dijo, «hay motivo de preocupación».
Este segmento se emitió el 28 de diciembre de 2023.
Si desea leerlo en inglés visite WBUR.
