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En 2021, en pleno año de la pandemia, Ramón Cruz, inmigrante dominicano y residente de Lynn desde hace más de cuarenta años, contó que su estabilidad habitacional se esfumó apenas cuatro meses después de firmar un contrato de alquiler de $600 al mes.
"La pandemia trajo un nuevo propietario al edificio que entró y aumentó mi alquiler en $800 sin previo aviso, solo una advertencia verbal", dijo Cruz a The Latino Newsletter. "Ni siquiera había llegado a un año de alquiler. Me dijeron que debido a que el edificio había sido vendido a un nuevo propietario, los términos de alquiler no se aplicarían de la misma manera".
Después de que una lesión grave lo marginó del trabajo en la industria del transporte durante casi un año, Cruz dijo que mantenerse económicamente a flote se volvió aún más difícil.
Hasta que un grupo lo ayudó a entrar en la vivienda pública, comenzando con alrededor de 275 dólares al mes en 2021 y aumentando sólo ligeramente desde entonces.
La estabilidad, dijo, le dio la oportunidad de empezar de nuevo. El caso de Cruz se desarrolló en medio de una escasez de vivienda más amplia que lleva años afectando a los inquilinos en todo Massachusetts.
Más viviendas en medio de una crisis habitacional
En un nuevo informe, Amy Dain, investigadora sénior de Boston Indicators, analizó cómo la ley de Comunidades de la MBTA de 2021, creada para aliviar esa escasez, está empezando a influir en el desarrollo de vivienda.
Ahora, cinco años después de la aprobación de la ley, el informe de Dain concluyó que hay más de 100 proyectos —casi 7,000 viviendas— en marcha en 34 comunidades, aunque la mayoría aún se encuentra en proceso de permisos.
La ley de Comunidades de la MBTA de 2021, incorporada como la Sección 3A de la Ley de Zonificación, exige que las ciudades y pueblos atendidos por la MBTA, establezcan al menos un distrito de zonificación donde se pueda construir vivienda multifamiliar “por derecho”, sin permisos especiales. La ley no exige que esas unidades estén sujetas a restricciones de ingresos.
En una entrevista con The Latino Newsletter, Dain explicó que la escasez de viviendas en la región ha persistido durante décadas.
"Es en cierto modo, un tema de oferta y demanda. Cuando hay un déficit, la gente está dispuesta a pagar más, los precios suben, y eso ha estado detrás de la escalada”, señaló Dain.
Dain atribuyó la escasez de viviendas a las restricciones de zonificación, especialmente a las normas que limitan la construcción de viviendas multifamiliares y requieren votos del concejo municipal o de las reuniones municipales para proyectos individuales.
Su reciente investigación destacó que las comunidades MBTA fueron diseñadas para reducir esas barreras al permitir la vivienda multifamiliar en distritos designados sin permisos especiales.
Aún así, el cambio de política es solo un punto de partida, Mark A. Martínez Jr., abogado de vivienda del Instituto de Reforma de la Ley de Massachusetts, dijo.
"Nos encantaría ver los requisitos para que algunas de estas unidades sigan siendo asequibles para las personas que ya viven en ese", dijo.
De lo contrario, señaló Martínez, si las comunidades se limitan a construir viviendas a precio/valor de mercado, muchos residentes de bajos ingresos e inmigrantes “no van a poder mudarse a estas nuevas construcciones de lujo que están apareciendo en su vecindario”.
Para Martínez, el objetivo no es solo construir más viviendas, sino que la gente realmente puede pagar: "¿De qué sirve una ciudad de clase mundial [como Boston] si no puedes permitirte vivir en ella?"
Producción frente a asequibilidad
Dain señaló que algunas comunidades abordan la asequibilidad a través de la zonificación inclusiva local, lo que requiere que los desarrolladores reserven una parte de las nuevas unidades como asequibles. Pero ella enfatizó que la asequibilidad no es obligatoria bajo las Comunidades MBTA; si se requiere todavía depende de cada ciudad o pueblo.
Boston, por ejemplo, opera bajo una Política de Desarrollo Inclusión (IDP) actualizada que puede requerir que hasta el 20 por ciento de las unidades en desarrollos calificados sean restringidas a ingresos, un aumento con respecto al estándar anterior del 13 por ciento antes de que la alcaldesa Michelle Wu levantara el requisito en 2023.
En Lynn, defensores como Lynn United for Change dijeron que las comunidades de la MBTA pueden traer menos cambios de zonificación porque la ciudad ha permitido durante mucho tiempo la vivienda multifamiliar "por derecho" en una gran área. Isaac Simon Hodes, director ejecutivo del grupo de defensa de vivienda, señaló que la ciudad también tiene una zonificación inclusiva, que requiere que los nuevos edificios incluyan "un pequeño porcentaje de apartamentos asequibles", pero dijo que es "mejor que nada" y aún así "no es suficiente para satisfacer la necesidad".
Junto con la organizadora comunitaria de Lynn United for Change, Celly De La Cruz, han pasado años ayudando a los residentes a navegar por las emergencias de vivienda mientras aboga por protecciones y asequibilidad más fuertes para los inquilinos. Para ellos, las comunidades MBTA tendrán su mayor impacto en las ciudades con zonificación restrictiva que han bloqueado durante mucho tiempo la construcción de apartamentos. De La Cruz puso como ejemplo a su ciudad vecina y rica, Marblehead.
"Si no incluye ninguna vivienda asequible, no tendrá un impacto. Ninguna persona de clase trabajadora [va a] poder mudarse a esos apartamentos en Marblehead", dijo De La Cruz.
Luchando contra el desplazamiento
Los defensores dicen que la asequibilidad está estrechamente ligada al desplazamiento.
De La Cruz describió que las familias ya no pueden permitirse quedarse en Lynn y se están mudando, dejando atrás las escuelas, los programas extraescolares y los sistemas de apoyo. Dijo que el resultado no es hipotético, señalando que "No es una posibilidad, es una realidad".
"Las culturas desaparecerán", señaló, y agregó que solo "los ricos pueden permitirse pagar el alquiler". Según el Censo, alrededor del 46% de la población de Lynn, de alrededor de 104.000 residentes, se identifica como latino.
Dain señaló que no todos los edificios nuevos aumentan automáticamente los alquileres cercanos. Ella distinguió entre el desplazamiento directo, cuando se remodelan viviendas más antiguas y naturalmente asequibles, y los residentes se ven obligados a irse, y las preocupaciones más amplias sobre el desplazamiento indirecto, en el que el nuevo desarrollo atrae a residentes de mayores ingresos.
En ese marco, el riesgo depende de si el nuevo desarrollo reemplaza a la vivienda de menor costo y de si hay protecciones para los residentes actuales.
En ciudades ricas como Lexington, los proyectos ya están en proceso, con varios en construcción. Muchos legisladores, expertos y defensores de la vivienda señalan esos desarrollos como evidencia de que la reforma de la zonificación puede traducir la política en vivienda real. Aún así, la construcción lleva tiempo. Después de décadas de hacer muy poco, muchas comunidades de Massachusetts se enfrentan ahora a una escasez de viviendas moldeada por años de desarrollo multifamiliar limitado.
