Por Sam Turken
Cuando Alexander Train pasea por Chelsea, ve una ciudad cada vez más inasequible para sus habitantes. Una mañana de mayo, en una estación de tren de la zona, el director de desarrollo comunitario de Chelsea señala un complejo de viviendas con cientos de apartamentos con encimeras de granito y electrodomésticos de acero inoxidable que superan los 2.500 dólares de alquiler mensual, un precio elevado para una ciudad históricamente obrera.
“En los últimos diez años se ha construido el triple de viviendas de lujo que de viviendas asequibles”, afirma.
El propósito de Train es revertir esa tendencia en Chelsea y construir más complejos de viviendas de renta mixta para garantizar que haya apartamentos al alcance de los residentes actuales y que permanezcan en la zona. Pero en otros pueblos y ciudades de Massachusetts, las autoridades afirman que una vivienda más cara es exactamente lo que necesitan para revitalizar sus centros e impulsar sus economías locales.
“Necesitamos que vengan a Fitchburg personas con ingresos más altos”, afirma Liz Murphy, directora de desarrollo comunitario de la ciudad del centro de Massachusetts. “Luchamos por tener esas unidades de gama alta para (ellos)”.
Las prioridades contrapuestas de Fitchburg y Chelsea ilustran los complejos retos a los que se enfrentan las autoridades estatales en su búsqueda de soluciones a una escasez de vivienda que ha provocado un aumento de los precios y el traslado de la población a otros estados. No existe un enfoque único para el desarrollo.
Esto ha llevado a la administración de la gobernadora Maura Healey a insistir en que Massachusetts necesita todo tipo de viviendas, tanto asequibles como de precio de mercado. Los funcionarios están tratando de adaptar la política y la financiación estatal para el desarrollo de la vivienda para satisfacer las diferentes necesidades de las comunidades.
Sin embargo, los defensores de la vivienda advierten que con los recursos estatales de vivienda finita, la utilización de un mayor porcentaje de dinero de los contribuyentes para incentivar el desarrollo de apartamentos y casas para las personas más ricas, plantea problemas de equidad. Cuando esa financiación podría ir en lugar de asistencia para el alquiler y más viviendas para los residentes de bajos ingresos.
También existe el riesgo de que cualquier construcción adicional de viviendas de lujo alimente un tren desbocado de aumento de los precios de la vivienda en más ciudades de Massachusetts.
Diferentes ciudades. Diferentes mercados inmobiliarios.
“Ubicación, ubicación, ubicación” es una frase que los expertos inmobiliarios utilizan a menudo, y ayuda a explicar por qué las necesidades de vivienda de las comunidades pueden ser tan contradictorias.
El mercado inmobiliario de Boston lleva años repercutiendo en las ciudades vecinas. Como los precios de la vivienda en la ciudad más grande del estado siguen aumentando, los inquilinos han acudido cada vez más a comunidades cercanas como Chelsea, donde los apartamentos han sido históricamente menos caros. Los desarrolladores les han seguido, construyendo nuevos complejos de apartamentos y subiendo los alquileres para satisfacer la creciente demanda.
El mercado inmobiliario de Chelsea, cada vez más dinámico, está dejando fuera a las personas con rentas más bajas que tradicionalmente han hecho de la ciudad una comunidad de clase trabajadora. Los alquileres medios y el número de personas sin hogar en Chelsea están en máximos históricos, y las autoridades municipales afirman que más de la mitad de los inquilinos están sobrecargados, pagando más de un tercio de sus ingresos en vivienda y servicios públicos.
Una dinámica similar se está produciendo en ciudades como Lynn, Somerville y Worcester, donde los residentes de toda la vida se están marchando cada vez más porque ya no pueden permitirse una vivienda.
Mallory Shelly, nativa de Worcester, cuya madre, hermana y hermano han abandonado la ciudad en busca de viviendas más económicas, afirma que la afluencia de urbanizaciones de lujo resulta invasiva.
“Los ricos se están adueñando de todo”, afirma mientras pasea por el centro de la ciudad y el distrito del Canal, donde en los últimos años se han construido miles de viviendas de lujo de alto precio. “Es como un parásito”.
En comparación, las ciudades postindustriales más pequeñas y alejadas de Boston no han experimentado estas mismas fuerzas. Tras el cierre de las fábricas en el siglo XX, Fitchburg y Holyoke se deprimieron económicamente con el cierre de empresas y el éxodo de la población.
Hoy, ambas ciudades han empezado a recuperarse, pero siguen teniendo propiedades vacías y espacios de oficinas que pueden convertirse en viviendas. Liz Murphy, directora de Desarrollo Comunitario de Fitchburg, afirma que, aunque a su ciudad le vendrían bien más apartamentos asequibles, ya hay una concentración de ellos en torno al centro de la ciudad. Ella quiere ver nuevas viviendas en esa zona para las personas con mayores ingresos que se están moviendo en Fitchburg.
“Esas familias apoyan nuestra economía, y nuestra economía local proporciona puestos de trabajo locales a la gente que ya está en la comunidad”, dijo Murphy.
Complicaciones por las distintas necesidades de vivienda
Los recientes desacuerdos en torno a un oscuro programa estatal de financiación de la vivienda ejemplifican los problemas que plantea intentar adaptar la política estatal a las distintas necesidades de las ciudades.
Las 26 Ciudades Gateway postindustriales de Massachusetts pueden optar a financiación para la construcción de viviendas a través del Programa de Incentivos para el Desarrollo de la Vivienda. El programa ofrece incentivos fiscales a los promotores que construyan viviendas a precio de mercado.
Cuando los promotores construyen viviendas, suelen pedir préstamos para la construcción y amortizan la deuda con los futuros ingresos por alquiler. Pero los alquileres medios en algunas de las principales ciudades tienden a ser más bajos, lo que reduce los beneficios de los promotores y les hace estar menos dispuestos a emprender determinados proyectos. La subvención del HDIP pretende compensar esta situación y estimular la inversión en las Gateway Cities.
En un esfuerzo por impulsar la producción de viviendas, Healey ha propuesto ampliar el programa HDIP elevando su límite anual de 10 millones de dólares a 57 millones el primer año y a 30 millones los años siguientes. La propuesta, que los legisladores estatales aún están estudiando, ha desencadenado un debate en todo el estado sobre si el programa HDIP debería modificarse para financiar también la construcción de viviendas asequibles.
Los líderes de la mayoría de las ciudades Gateway y algunos urbanistas rechazan cualquier tipo de modificación que obligue a los proyectos HDIP a incluir apartamentos asequibles, argumentando que podría ahogar la producción de viviendas porque las unidades de ingresos restringidos suelen ser más caras de financiar.
“Si se piensa que es un bien público tener 26 centros prósperos en toda la Commonwealth; y no sólo en Boston, Cambridge y Somerville, el HDIP es una inversión muy modesta para conseguirlo”, dijo Andre Leroux, director del grupo de reflexión no partidista MassINC.
Pero Alexander Train, director de desarrollo de Chelsea, cree que el programa HDIP necesita una reforma. Sin la modificación de la asequibilidad, dijo HDIP no hace nada para ayudar a Gateway Cities como Chelsea, y el estado en su conjunto, frente a la escasez de apartamentos de ingresos reducidos.
Train y Judith Liben, un abogado de la vivienda con el Instituto de Reforma Legislativa de Massachusetts, señaló que HDIP con frecuencia subvenciona el desarrollo de apartamentos de lujo – en algunos casos, HDIP-apartamentos financiados alquiler de más de 4.500 dólares al mes.
Train señaló que cuando los edificios HDIP entran en funcionamiento y cobran alquileres más altos en una ciudad, los propietarios de los apartamentos cercanos existentes aumentan sus alquileres en respuesta.
«Worcester es el ejemplo a seguir», dijo Liben, señalando que la segunda ciudad más grande de Massachusetts se ha convertido en uno de los principales receptores de fondos del HDIP después de luchar durante años para atraer el desarrollo. «No es sólo Worcester, pero Worcester es extremo».
Worcester funcionarios han acordado los precios de la vivienda están aumentando, y dicen que están tomando medidas para crear viviendas más asequibles.
Aún así, los defensores de la vivienda añaden que el uso de dinero del Estado destinado a facilitar la construcción de viviendas a precio de mercado es intrínsecamente desigual. Según la National Low Income Housing Coalition, Massachusetts necesita más de 175.000 viviendas para sus residentes con rentas más bajas. Los activistas y algunos funcionarios locales argumentan que cuando el Estado subvenciona el desarrollo de viviendas a precio de mercado para las personas más ricas, hay menos fondos disponibles para ayudar a construir viviendas más asequibles.
“Sencillamente, no podemos permitirnos gastar 30 millones de dólares anuales de nuestro presupuesto estatal para vivienda, lo que equivale a una quinta parte del presupuesto de capital para vivienda del año en curso, en viviendas a precio de mercado”, tuiteó a principios de junio Etel Hawhiaj, concejala de Worcester.
En una entrevista, la vicegobernadora Kim Driscoll reconoció la preocupación que genera la construcción de más viviendas a precio de mercado. Ella dijo que el estado ya asigna cientos de millones de dólares al año para apoyar el desarrollo de viviendas más asequibles y ayuda para el alquiler.
Sin embargo, con el fin de satisfacer mejor las diferentes necesidades de vivienda de las comunidades y hacer frente a la crisis de la vivienda de Massachusetts, Driscoll dijo que el estado debe encontrar un equilibrio adecuado entre la construcción de más viviendas a precio de mercado y asequibles.
“No tenemos suficientes viviendas para satisfacer la demanda», afirmó. «Eso nos está obligando a ser realmente mucho más reflexivos sobre las estrategias que podemos poner en marcha en todas nuestras comunidades para construir el tipo de vivienda que necesitamos”.
Puede leerlo en inglés en GBH.
