¿Estás pensando en comprar tu primera casa? Suena bastante simple, pero deberías tener cuidado. Hay muchas personas involucrados en el proceso de comprar una casa: los compradores, los vendedores, el corredor del comprador, el corredor del vendedor, el banco, el oficial de préstamos, el abogado del vendedor y el abogado del comprador. Antes de comprar una casa, debe comprender un poco sobre lo que cada una de estas partes realmente hace y por qué son importantes para una transacción de bienes raíces.
Comencemos con la parte fácil primero. Los compradores y los vendedores. Usted es el comprador y probablemente sea una persona, aunque también podría ser una empresa. Del mismo modo, los vendedores pueden ser personas o pueden ser empresas u otras formas de organizaciones. Obviamente, los vendedores quieren obtener el precio más alto y los compradores quieren pagar el precio más bajo posible.
Los intereses de los compradores y vendedores son muy diferentes. Para ayudar a navegar el mercado de bienes raíces, cada parte necesitará un corredor. A veces, los corredores intentan trabajar para ambas partes. Aunque a los corredores a menudo se les permite hacer esto, normalmente es mejor trabajar con su propio corredor.
El precio de venta generalmente ya incorpora el costo de una comisión de corredor. El corredor del vendedor se llama corredor de listado (“listing broker”). El corredor del comprador usualmente divide su comisión con el corredor del vendedor. Aunque un corredor puede querer quedarse con la comisión entera, esto puede afectar la forma en que está representado el comprador. Aunque un corredor se paga en función del precio de la vivienda (cuanto mayor es el precio, cuanto más se les paga), el corredor del comprador tiene un deber fiduciario específico para proteger los intereses del comprador.
Su corredor negociará un acuerdo con el corredor del vendedor. El primer acuerdo viene en la forma de un formulario de oferta que los vendedores pueden aceptar o rechazar. El vendedor puede presentar una contraoferta. Aunque el formulario es simple y el proceso puede parecer informal, el resultado es un acuerdo vinculante.
Asegúrese de que el precio sea aceptable antes de firmar cualquier cosa, y nunca permita que un agente de bienes raíces lo obligue a firmar algo de lo que no esté seguro. Por lo general, el comprador deberá escribir un cheque al agente de bienes raíces del vendedor para establecer que él es serio acerca de la transacción.
Estos formularios simples incluirán varias disposiciones importantes, que incluyen: (1) una fecha en la que se firmará un acuerdo más formal, (2) una fecha en la cual el comprador debe obtener un prestamista para financiar, y (3) una fecha para el cierre, pasar el título a la propiedad. Estas fechas son muy importantes y deben ser realistas dada la cantidad de tiempo que lleva obtener un préstamo de un banco. Aquí es donde entra el oficial de préstamos. El oficial de préstamos trabaja para el banco y es una figura crucial en el financiamiento de la transacción.
Después de que la oferta se ha otorgado y aceptado, la forma simple se convierte en un acuerdo más complicado llamado Acuerdo de compraventa. Aquí es donde el agente de bienes raíces debe buscar la asistencia de un abogado.
El agente inmobiliario puede trabajar regularmente con un abogado en particular y puede recomendar uno. También puede elegir trabajar con un abogado que conozca y en quien confíe. También puede hablar con diferentes abogados y elegir el que más le guste. El abogado ayudará a proteger sus intereses ya que este acuerdo más complejo se pone por escrito. Los vendedores generalmente tendrán su abogado y usted como comprador debería tener el suyo.
Los abogados de las dos partes se comunicarán para producir un acuerdo. El abogado o los corredores de bienes raíces se pondrán en contacto con los compradores y vendedores para firmar el acuerdo por separado. Después de que los compradores firman, el acuerdo se envía a los vendedores para que firmen.
El comprador tendrá que producir un cheque más grande generalmente. Si la transacción no implica un tipo especial de préstamo, como un préstamo patrocinado por una organización federal, como la Administración Federal de Vivienda (“Federal Housing Authority,” FHA), el valor total del cheque escrito por el comprador con el primer acuerdo y el cheque escrito por el comprador con la segunda versión de ese acuerdo generalmente será del 5% del precio acordado.
Después de que haya firmado el Acuerdo de compraventa, sus abogados protegerán sus derechos con respecto a la fecha de vencimiento para obtener financiamiento. Si necesita más tiempo, los abogados le solicitarán una extensión. Es probable que haya protegido su derecho a obtener una extensión en el Acuerdo de compraventa que redactó para usted. Habitualmente, deberá hacer un esfuerzo de buena fe para obtener financiamiento. Su banco puede requerir que compre el seguro de título del prestamista. El seguro de título del prestamista protege al banco contra la posibilidad de que el vendedor no tenga realmente el título de la propiedad o la cadena del título se haya roto de alguna manera (tal vez hace décadas cuando alguien tomó la propiedad sin título). A menudo es una buena idea que un comprador compre una póliza de seguro de título de comprador también para proteger sus propios intereses.
Después de firmar el Acuerdo de compraventa, sus abogados lo ayudarán a controlar la «fecha de compromiso», que es la fecha en la que el comprador debería haber obtenido el financiamiento para la transacción. El abogado lo ayudará a obtener extensiones si no puede obtener financiamiento de un banco para esta fecha. Es importante que nunca permita que pase la fecha de compromiso sin tomar alguna medida para proteger sus intereses. Si bien muchas fechas son importantes, esta fecha es tal vez la más importante a tener en cuenta.
Finalmente, si todo va bien y su abogado es diligente en la obtención de los materiales necesarios (que incluirían, por ejemplo, certificados del monóxido de carbono y detectores de humo, entre muchos otros documentos), procederá a cerrar el propiedad sin problemas. En la fecha de cierre, con frecuencia obtendrá las llaves de la propiedad y la escritura de la propiedad se registrará a su nombre. Aunque su abogado puede ayudar con muchos pasos después del cierre, se ha dado un paso importante.
Al final, sin grandes disputas entre compradores y vendedores, y sin complicaciones (como los inquilinos que están bajo contrato), la transacción puede ser relativamente fácil. Descubrirá que su abogado y su agente pueden servirle de guías durante este proceso, por lo tanto, elija sabiamente. Asegúrese de que su corredor y su abogado sean personas que usted respete y con las que pueda llevarse bien, y que no tengan quejas registradas contra ellos. Y lo más importante de todo: disfruta de tu nuevo hogar.
