Por Ashley Fahey
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El mercado de la vivienda ha experimentado varios cambios este año, en medio de una incertidumbre económica general y un aumento en el inventario disponible.
Aunque los nuevos listados y la construcción de viviendas son una buena noticia para un mercado que ha sufrido escasez durante años, aún existen muchos desafíos tanto para compradores como para vendedores.
Según informa Joanne Drilling de The Business Journals, la ganancia media nacional por la venta de viviendas cayó al 50 % en el primer trimestre de este año —una disminución de 3.2 puntos porcentuales con respecto al cuarto trimestre de 2024, y de 4.8 puntos en comparación con el primer trimestre de 2024. También está muy por debajo del 64 % registrado en 2022.
Como explico en la nota principal de hoy, los cambios en el mercado han llevado a muchos vendedores a reconsiderar el precio de venta de sus viviendas—e incluso algunos han decidido retirar sus propiedades del mercado.
Definitivamente, ya no estamos en el mercado inmobiliario de 2022.
Aumenta el inventario, pero muchos compradores siguen excluidos
El inventario en el mercado nacional de la vivienda está creciendo, lo que poco a poco empieza a inclinar el panorama a favor de los compradores.
En junio, había 1.36 millones de viviendas en venta en Estados Unidos —la cifra más alta desde noviembre de 2019, según datos de Zillow. Aunque el inventario aún está un 21 % por debajo de los niveles previos a la pandemia, esa brecha se está reduciendo a medida que más propietarios ponen sus casas en el mercado y las propiedades tardan más en venderse.
Aun así, los expertos señalan que el mercado se está volviendo más favorable para los compradores, aunque aún no puede considerarse un mercado completamente dominado por ellos.
"Esperábamos que 2025 fuera el año más favorable para los compradores en los últimos nueve años. Y todo indica que vamos en esa dirección", dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com. "Pero que sea el más favorable en casi una década no significa que estemos en un mercado de compradores. Venimos de un desequilibrio muy marcado a favor de los vendedores, y ahora estamos en un mercado más equilibrado".
Kara Ng, economista senior de Zillow, también considera que actualmente el mercado inmobiliario estadounidense es "neutral". Añadió que este año los compradores han tenido más poder de negociación durante la primavera y el verano —épocas en las que tradicionalmente ese poder está del lado de los vendedores.
Los recortes de arrendamientos del gobierno federal van más allá de Washington D.C.
Sabemos que los esfuerzos del gobierno federal por reducir su presencia inmobiliaria han afectado principalmente a Washington D.C. y su área metropolitana —y eso seguirá siendo así. Sin embargo, vale la pena recordar que el portafolio inmobiliario del gobierno federal es enorme e incluye grandes extensiones de espacio arrendado en mercados de todo Estados Unidos.
Un rastreador publicado recientemente por Avison Young revela datos sorprendentes sobre la cantidad de espacio que podría recortarse fuera de D.C.
En Georgia, más de 1.3 millones de pies cuadrados arrendados por la Administración de Servicios Generales (GSA, por sus siglas en inglés) están actualmente en condición de holdover o en "término flexible", lo que significa que esos contratos podrían cancelarse fácilmente, según reportó Henry Queen del Atlanta Business Chronicle. El mayor recorte hasta la fecha en ese estado corresponde a un espacio que solía ocupar el Centro para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC) en la zona de Chamblee.
En el sur de Florida, más de un millón de pies cuadrados en contratos de arrendamiento federal podrían estar sujetos a cancelación antes de que termine 2026, según reportó Ashley Portero del South Florida Business Journal. Fort Lauderdale es la ciudad con mayor riesgo de recortes, con 460,000 pies cuadrados que podrían ser eliminados antes de finalizar el próximo año.
En la zona metropolitana de Nashville, Tennessee, más de 400,000 pies cuadrados arrendados por la GSA podrían recortarse para fines de 2026, según informa Sophia Young del Nashville Business Journal. Hasta ahora, el gobierno federal ha cancelado tres contratos en el área, que suman casi 25,000 pies cuadrados.
A pesar del potencial de reducción significativa antes de que acabe 2026, aún es incierto si toda —o siquiera una parte— de esta superficie efectivamente será eliminada por la GSA.
Greg Martin, director general de Avison Young en Fort Lauderdale y Boca Ratón, explicó a Portero que es poco probable que todos los contratos flexibles sean cancelados, en parte por los mandatos de retorno a las oficinas federales.
"Lo que podría ocurrir es una redistribución de las agencias dentro de los espacios arrendados por la GSA", dijo Martin. “Por ejemplo, si el espacio fue arrendado originalmente para el Departamento de Educación pero ya no lo necesita, la GSA podría reubicar ahí a otra agencia, como el Departamento de Salud y Servicios Humanos".
Propietarios de apartamentos se resisten a las nuevas tasaciones
Hemos visto muchos casos de propietarios de oficinas que han impugnado sus tasaciones fiscales tras el debilitamiento del mercado de oficinas desde la pandemia. Pero en Milwaukee, varios propietarios de apartamentos también se están preparando para luchar contra las valoraciones impuestas por la ciudad, informa Addison Lathers del Milwaukee Business Journal.
En cifras: El valor tasado de las propiedades comerciales en Milwaukee aumentó aproximadamente un 17 % desde el año pasado, y los apartamentos lideraron ese crecimiento con un alza del 22.6 %, según datos de la Oficina del Tasador en abril. Algunas propiedades multifamiliares vieron aumentos de hasta un 87 % en su tasación. En abril, el valor total tasado de los apartamentos en Milwaukee alcanzó los $7.8 mil millones, frente a los $6.4 mil millones del año anterior y los $4.7 mil millones en 2020.
Smitha Chintamaneni, abogada inmobiliaria y fiscal del bufete Husch Blackwell, representa a unos 20 clientes que están impugnando sus tasaciones. La mayoría son propietarios de edificios multifamiliares.
Muchos se preguntan cómo se calcularon las tasaciones de este año —que, en general, están “en el extremo más alto de los aumentos anuales históricos”, según Chintamaneni— y si deben prepararse para aumentos aún mayores en el futuro.
Bill Bowers, el tasador principal de la ciudad, explicó a Lathers que las tasaciones se basan en varios factores, incluidos los precios de venta de edificios similares el año pasado. Dijo que los edificios multifamiliares se vendieron por mucho más de lo que se había tasado previamente. También se toma en cuenta cuánto ingreso genera un edificio y, según Bowers, los alquileres fueron más altos de lo anticipado casi en todos los casos.
Este fenómeno ya se ha observado en mercados del Sun Belt, donde la demanda ha crecido significativamente, pero resulta interesante ver cómo la tendencia comienza a extenderse también a ciudades más asequibles del Medio Oeste.
