Las tasas hipotecarias en EEUU experimentaron una notable caída esta semana, luego de que datos de empleo más débiles de lo previsto aumentaran las expectativas de que la Reserva Federal podría reducir las tasas de interés el próximo mes.
Este desarrollo representa un avance significativo para el mercado inmobiliario en el país, conocido por su inaccesibilidad.
Esta semana, la tasa fija estándar a 30 años para hipotecas promedió 6.47%, según informó el jueves Freddie Mac, la gran empresa de financiamiento hipotecario.
Este porcentaje es considerablemente menor que el 6.73% registrado la semana pasada y representa el nivel más bajo desde mayo de 2023. La disminución registrada esta semana es la más pronunciada desde finales de diciembre.
En las últimas semanas, las tasas hipotecarias disminuyeron gradualmente, desde el pico de 7.22% alcanzado en mayo de 2024. Este descenso se aleja del máximo de dos décadas que se había alcanzado a finales del año pasado.
Impacto en el poder adquisitivo
Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac, expresó en un comunicado: «La disminución de las tasas hipotecarias aumenta el poder adquisitivo de los potenciales compradores de viviendas y debería comenzar a despertar su interés en realizar una mudanza».
Además, Khater señaló que la baja en las tasas ya está ofreciendo a algunos propietarios la oportunidad de refinanciar, lo que llevó a que la proporción de refinanciamientos en las solicitudes de hipotecas alcance casi el 42%, el nivel más alto desde marzo de 2022.
Precios de viviendas en alza
A lo largo del país, los precios de las viviendas se dispararon y la demanda sigue superando a la oferta, a pesar de algunas mejoras constantes en lo que va del año.
Para muchos compradores, especialmente aquellos con ingresos bajos en áreas con un rápido crecimiento de precios como Nueva York, San Diego y Las Vegas, adquirir una vivienda sigue siendo inalcanzable, según datos de S&P Global.
La situación tampoco es favorable para los inquilinos, según un informe reciente del Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda de Harvard.
Sin embargo, se espera que los costos de endeudamiento continúen disminuyendo a lo largo del año, y economistas indicaron que lo peor para el mercado inmobiliario podría haber pasado.
Relación con los bonos del Tesoro
Las tasas hipotecarias tienden a seguir el rendimiento de los bonos del Tesoro de Estados Unidos a 10 años, los cuales fluctúan en función de las expectativas sobre las decisiones de la Reserva Federal respecto a las tasas de interés.
La semana pasada, los rendimientos de los bonos descendieron bruscamente después de que el informe de empleo del gobierno revelara un aumento en la tasa de desempleo al nivel más alto desde octubre de 2021.
«Los compradores de viviendas que hace unos meses no pudieron acceder a sus propiedades deberían volver a verificar si pueden ingresar al mercado de compra de viviendas si tienen empleos seguros», recomendó Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, en una nota el viernes tras la caída de los rendimientos.
Perspectivas de la Reserva Federal
En su última reunión de política monetaria, la Reserva Federal manifestó su preocupación por los posibles riesgos para el mercado laboral.
Si los datos laborales continúan debilitándose, la Reserva Federal podría verse obligada a reducir las tasas de interés, aunque el banco central sigue siendo cauteloso para evitar un colapso en la economía o el mercado laboral.
Actualmente, Wall Street anticipa que la Fed recortará las tasas de manera significativa este año, con una reducción de medio punto prevista para el próximo mes y dos recortes adicionales de un cuarto de punto para finales de año, según la herramienta CME FedWatch.
La Reserva Federal continúa observando de cerca los datos de inflación, esperando más señales de que las presiones inflacionarias están bajo control.
Sin embargo, cualquier indicio adicional de deterioro en el mercado laboral podría llevar al banco central a actuar con mayor agresividad en la reducción de tasas.
Incremento en el inventario de viviendas
La constante escasez de viviendas mantiene la presión al alza sobre los precios en muchos mercados del país, aunque se prevé cierto alivio.
El inventario total de viviendas aumentó cada mes de este año, llegando a 1.32 millones de unidades a finales de junio, un 3.1% más que en mayo y un asombroso 23.4% más que el año anterior, según datos de la NAR.
En algunas áreas metropolitanas como Tampa, Denver y Minneapolis, se registraron un considerable incremento en la construcción de viviendas en el último año, lo que contribuyó a moderar el aumento de los precios en esas zonas.
En junio, el precio medio de una vivienda usada en Estados Unidos se situó en $426.900, lo que representa un aumento del 4.1% respecto al año anterior, de acuerdo con los últimos datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Este fue el segundo mes consecutivo en que los precios alcanzaron un máximo histórico y el duodécimo mes consecutivo de incrementos.
El desafío para los compradores primerizos
En los últimos años, el encarecimiento de las viviendas fue tan significativo que el número de ciudades en Estados Unidos donde los compradores primerizos enfrentan un precio de $1 millón por una casa de nivel básico casi se ha triplicado desde 2019, según un estudio de Zillow.
Este entorno difícil también afectó la actividad de compra: las ventas de viviendas usadas cayeron un 5.4% en junio, según la NAR.
A medida que las tasas hipotecarias siguen bajando y el inventario de viviendas aumenta, se espera que más compradores ingresen al mercado.
«Los compradores están esperando el momento oportuno, a que las tasas bajen aún más y a que haya más inventario en el mercado», comentó Lisa Sturtevant, economista en jefe de Bright MLS, en una nota el jueves. «Si bien no es un mercado de compradores, hace tiempo que los compradores no tenían tanta influencia en el mercado».
