Por Simón Rios
Si desea leer este reportaje en inglés visite WBUR.
Cuando la empresa de Rich Kershaw compró el edificio en el 95 de Berkeley St. en 2016, el plan era renovarlo y alquilar las oficinas.
«Mejorar los ascensores, mejorar los baños, rehacer los vestíbulos y la fachada y, con suerte, aumentar el alquiler de las oficinas por pie cuadrado», dijo Kershaw, vicepresidente de desarrollo en CIM Group, una firma inmobiliaria con sede en Los Ángeles que posee activos por valor de $29 mil millones.
Hicieron la renovación, pero luego llegó la pandemia y solo pudieron conseguir un inquilino para uno de los seis pisos del edificio. El suyo es uno de muchos inmuebles comerciales con vacantes persistentes en la era del trabajo híbrido, especialmente en edificios más antiguos. Ahora, la ciudad y el estado quieren ayudar a transformar estas oficinas en viviendas.
«No veo que la oficina sea un uso viable en el futuro cercano», dijo Kershaw. «Así que creo que lo residencial es perfecto».
La empresa de Kershaw está lista para convertir el edificio de Bay Village en casi 100 unidades de vivienda. Es uno de los 13 edificios de oficinas —que cubren aproximadamente 37.161 metros cuadrados— cuyos propietarios están explorando conversiones residenciales con la ayuda de los contribuyentes. Podrían obtener una reducción del 75% en los impuestos sobre la propiedad de la ciudad durante casi tres décadas y $4 millones del estado por proyecto.
Después de un reciente recorrido por el 95 de Berkeley, la alcaldesa de Boston, Michelle Wu, dijo a los periodistas que algunos propietarios han pasado tanto tiempo sin inquilinos comerciales para sus edificios que sienten que deben considerar la vivienda residencial.
«Encontrar cualquier inquilino sería más fácil y rentable que arrancar todo e instalar baños en cada unidad», dijo Wu, señalando solo una parte de una larga lista de cambios necesarios para hacer que un edificio sea apto para la vida diaria.
El impulso para las conversiones de oficinas a residencias surge mientras los funcionarios buscan abordar una serie de problemas que vienen con los edificios vacíos: preocupaciones sobre el posible deterioro y mantener un centro vibrante. Y luego está la necesidad urgente de más viviendas en Boston.
También hay preocupaciones por parte de los propietarios de edificios. La demanda sigue siendo alta para el espacio de oficinas de primera clase en Boston —piensen en las torres relucientes en el Seaport— pero para las oficinas de clase B y C, como muchos edificios alrededor del centro de Boston, el mercado está luchando. Las vacantes de oficinas en la ciudad se han duplicado desde el primer trimestre de 2020, hasta el 16,6%, según la investigación de CBRE, y podrían seguir aumentando.
Los defensores dicen que las conversiones podrían matar dos pájaros de un tiro, evitando vacantes mientras se agrega la tan necesitada vivienda al mercado. El estado ha reservado $15 millones para subsidiar proyectos en Boston, y mucho más está alineado en un proyecto de ley de bonos de vivienda ahora en Beacon Hill.
Las ciudades de todo Massachusetts están identificando edificios de oficinas que podrían ser candidatos para conversiones residenciales. El arquitecto Tim Love de Utile Architecture and Planning, uno de los contribuyentes al estudio de conversión de Boston, dijo que ciertas características hacen que los edificios sean más adaptables. Por ejemplo, dijo que los edificios comerciales construidos antes de la Segunda Guerra Mundial que dependen de la luz natural y la ventilación son más adecuados para vivir que los que vinieron después, con enormes placas de piso y ventanas que no se abren.
Más allá de Boston, Love dijo que varias Gateway Cities en Massachusetts tienen edificios que pueden ser convertidos. Y parte de ese trabajo ya ha sucedido: consideren los molinos convertidos en ciudades como Lowell y New Bedford. La escala de esta nueva cosecha de conversiones puede ser más pequeña, pero Love dijo que reutilizar incluso un edificio infrautilizado puede ayudar a revitalizar un vecindario.
«Tu centro será más exitoso si tienes más personas viviendo sobre el espacio comercial en los pisos inferiores», dijo. «Eso hará que tu centro sea más animado y menos un lugar que se queda completamente en silencio después de las 5 en punto».
Las conversiones por sí solas no pueden solucionar los problemas del mercado inmobiliario post-pandemia, según Greg Vasil, director ejecutivo de la Greater Boston Real Estate Board. Las vacantes han llevado a que las valoraciones de algunos edificios se desplomen más del 50%, dijo, y muchas propiedades con problemas financieros no son adecuadas para la conversión.
Si los edificios pueden ser utilizados para apartamentos residenciales, los propietarios podrían tener suerte. «Pero, ¿va a mover la aguja y ser el salvador definitivo?» Vasil dijo. Para él, eso es dudoso.
Cuando se le preguntó si subsidiar las conversiones equivale a un rescate para los propietarios, Paul Diego Craney, portavoz de la Massachusetts Fiscal Alliance, dijo que los desarrolladores necesitan una mano para hacer ciertos proyectos viables. Las regulaciones ambientales y los mandatos de vivienda asequible también pueden aumentar los costos, dijo.
«Si quieres que estos espacios vacíos se conviertan, tendrás que hacer que el trato sea más atractivo para los desarrolladores, porque nadie puede permitirse estas nuevas regulaciones y estos impuestos ya», dijo.
Ese argumento no pasa desapercibido para los defensores de la conversión. Love, el arquitecto, dijo que las ciudades podrían considerar la posibilidad de eximir algunos requisitos que son bien intencionados pero que hacen que las conversiones sean inviables.
