La discusión sobre el control de rentas es recurrente en Massachusetts, específicamente en el área metropolitana de Boston. El elevado y constante crecimiento de los precios de alquileres en los últimos años ha generado infinitos debates acerca de la importancia que tienen las políticas públicas en el acceso a la vivienda.
El tema está sobre la mesa nuevamente. La ciudad de Boston eligió a su nueva alcaldesa, Michelle Wu, quien juramentará el 16 de noviembre. Uno de sus mayores desafíos es establecer un régimen para controlar los alquileres, pieza central de su programa en campaña electoral. Para más del 70% de los votantes, la prioridad en Boston es abordar el problema la vivienda, señala una encuesta de MassINC Polling Group.
Según el sitio web del mercado de alquileres Zumper, el precio promedio de una habitación en Boston es de $2,530, el alquiler se disparó un 14,5% desde marzo del 2020.
Gabriela Cartagena, activista de City Life/Vida Urbana, organización en defensa de la vivienda, dijo en entrevista con El Planeta Boston que “existe una crisis de la vivienda y desalojo. Una parte fundamental de esa crisis es el desplazamiento forzoso, muchas personas recibieron aumentos de rentas extremadamente altos y han sido desalojadas por no poder pagarlos”.
Los residentes de Boston tienen un ingreso familiar promedio de alrededor de $6,000 al mes, según el Censo. Con base en esa mediana, un hogar solo debería destinar unos $1,800 mensuales al pago de alquiler tomando en cuenta el estándar federal de asequibilidad que establece un margen del 30% de los ingresos para gastos de alquiler y servicios públicos.
Este año, a medida que terminaron las moratorias federales y locales, también aumentó el número de desalojos. Un reciente estudio de City Life/Vida Urbana indica que durante la pandemia de COVID-19 casi el 80% de todos los desalojos presentados en Boston, en un período de 7 semanas, corresponde a comunidades donde la mayoría de residentes son personas de color.
En medio de esto, asociaciones y grupos de inquilinos han presionado por el control de los alquileres a medida que aumentan las tarifas. Para Cartagena, “el control de la renta es la única política que ‘se adapta’ rápidamente y protege al mayor número de personas que, de otro modo, se verían expulsadas de sus barrios mientras que se aumenta las construcciones de lujo”.
Entre los vecindarios donde ocurre la mayor cantidad de desalojos se encuentran Roxbury, Mattapan, Hyde Park, South End y Dorchester. Asimismo, entre las poblaciones con gran presencia de inmigrantes es donde se dan potencialmente los desalojos sin notificación previa: East Boston y Chinatown.
Impacto en la comunidad latina
Cartagena explicó que según el reporte de City Life/Vida Urbana “en comunidades con números más altos de inmigrantes latinos se tienen los números más bajos de solicitudes de desalojo registrado a nivel judicial”. Sin embargo, aclaró que “las cifras oficiales de desalojos judiciales no reflejan los ‘auto desalojos’ o ‘desalojos informales’, (…) que provocan desplazamientos y catástrofes para las familias”.
Para combatir los desalojos en estas comunidades, defensores piden una serie de reformas que incluyen límites a los aumentos anuales de los alquileres y la ampliación de la representación legal para los inquilinos de bajos ingresos en los tribunales de vivienda: solo el 8% tiene representación legal en comparación con el 85% de los propietarios, según un estudio publicado en junio del 2020.
Según la activista, usualmente los inquilinos creen que «no hay nada que puedan hacer para luchar contra la notificación de desalojos y tienden a empacar y mudarse antes de llegar al sistema judicial. (Si los desalojos siguen creciendo) vamos a ver barrios que antes eran culturales perder su sazón y tradición latinoamericana».
“El control de la renta detiene la ola de desplazamientos de inmediato, al limitar los aumentos de la renta e impedir los desalojos forzosos. El control de la renta limita los beneficios de las inmobiliarias”, señaló Cartagena resaltando la necesidad de regular los alquileres. Añadió que “los alquileres no suben principalmente por las facturas de agua o el mantenimiento. Los alquileres suben por la especulación en el mercado de vivienda”.
Los defensores de la vivienda consideran que las altas tasas de desalojos se convierten en un desafío dentro de la lista de obstáculos que enfrentan muchas familias. Muchos de los desalojados, según el informe de la organización, a menudo no pueden encontrar una vivienda estable y pueden terminar sin hogar.
La ciudad de Boston presentó un plan para reducir en un tercio los desalojos durante los próximos cinco años y construir viviendas más asequibles. Pero los activistas creen que debe hacerse mucho más y están centrando sus esfuerzos en promover medidas o proyectos que limiten el costo de alquileres.
“Si no se aplica un control de rentas, las comunidades de la clase obrera trabajadora, especialmente las de color, se verán amenazadas (…) Los latinos y otros inmigrantes de la clase trabajadora se verán expulsados y empujados a mudarse cada vez más lejos de la ciudad y más lejos de sus trabajos y de las escuelas a las que asisten sus hijos, desestabilizando las relaciones y las culturas”, aseguró Cartagena.
Propietarios y economistas suelen oponerse al control de rentas
Por otra parte, cada vez que el tema de los alquileres vuelve a ser foco principal en el interés público, este provoca un alboroto en el sector inmobiliario, que generalmente apunta a riesgos para la inversión y el desarrollo.
Durante muchos años, el estado de Massachusetts permitió que las localidades promulgaran sus propias leyes de regulación de alquileres. Tres ciudades lo hicieron: Boston, Cambridge y Brookline. En 1994; sin embargo, se aprobó la llamada “Iniciativa de Prohibición del Control de Rentas de Massachusetts” por medio de un referéndum electoral. La también conocida como Pregunta 9, se convirtió en una prohibición de cualquier tipo de control de alquileres dentro de las leyes de Massachusetts.
Aquellos que están en contra de las medidas de control de renta, plantean que la solución al problema de vivienda es la construcción de más unidades, para así acabar con de la escasez y lograr que los precios sean más asequibles.
En un comunicado, National Multifamily Housing Council (NMHC), organización de líderes en la industria inmobiliaria, asegura que el control de rentas “en muchas comunidades ha reducido tanto la calidad como la cantidad de viviendas disponibles”. En una carta firmada por varios grupos de propietarios, incluyendo los de Boston, señalan que “al forzar los alquileres por debajo del precio de mercado, se reduce la rentabilidad de las viviendas de alquiler, haciendo que los inversionistas dirijan capital hacia otros mercados más rentables. La construcción disminuye (…)”
Como ejemplo, citan unos estudios del autor Rolf Goetze correspondientes al año 1994. Allí se afirma que el número total de unidades de alquiler en Cambridge y Brookline, Massachusetts, cayó un 8 y un 12 por ciento, respectivamente, en la década del 80, tras la imposición de estrictos controles de alquiler.
“Los principales beneficiarios del control de alquileres son aquellos que tienen la suerte de conseguir una unidad bajo dicha medida. Pero incluso ellos se ven afectados de manera negativa. La ‘movilidad’ (capacidad de mudarse de un lugar a otro) de los residentes se reduce sustancialmente por que muchos se niega a desprenderse del subsidio de control de alquileres”, señala NMHC.
Los que se oponen al control de rentas sostienen que la ciencia económica ha demostrado que el control del alquiler no es efectivo y pone en peligro el desarrollo necesario de la vivienda.
“La creación de controles sobre el alquiler, a veces mantenía los costos por debajo del nivel necesario para mantener los edificios, lo que supone un beneficio a corto plazo para los inquilinos a costa de un deterioro del edificio a largo plazo”, indican asociaciones de NMHC.
Formas de limitar los aumentos
Los defensores de la política critican que los planteamientos de sus oponentes parten de análisis de resultados correspondientes a los años 70-90 y no aplican a los sistemas modernos de control de alquiler de ‘segunda generación’, por así llamarlos.
En los últimos años, California y Oregón han adoptado varias medidas para estabilizar los costos de alquileres, mientras que Nueva York amplió sus planes para frenar las subidas de la renta.
Las normas son muy diversas según donde se establezcan. En el caso de Boston, la propuesta de la alcaldesa electa Michelle Wu, no cosniste en congelar los alquileres, sino limitar los aumentos mientras se buscan otras formas de impulsar nuevas construcciones, tal como indicaba su programa de campaña.
«El estado de Oregón, por ejemplo, aprobó una ley que (impulsa) la oferta de viviendas disponibles, mientras limita el aumento anual (del alquiler) al 7%», explicó Wu en un debate electoral.
Sin embargo, para que en el área metropolitana de Boston aplique una orden sobre el control de rentas, esta requeriría la firma del gobernador de Massachusetts o el apoyo de una mayoría en la Cámara.
De momento, el gobernador Charlie Baker mantiene su posición en contra de restablecer el control de alquileres. Recientemente, a finales de octubre, señaló que “probablemente” no aprobaría ninguna medida que permitiera regular el costo de las rentas en Boston, en caso que llegara a su escritorio dicha propuesta de ley.
Para Baker, el control de alquileres va en “dirección contraria” hacia donde debe dirigirse el estado de Massachusetts. Repetidas veces ha comentado que la medida afecta en el desarrollo de nuevas viviendas.
Todas las propuestas que se han hecho en los últimos años relacionadas al límite de los costos de alquileres, no han logrando avanzar a nivel legislativo.
