Beth Healy
Click here to read this article in English, by WBUR
El bufete de abogados Nixon Peabody de Boston ha construido una reputación nacional en vivienda asequible, asesorando a organizaciones sin fines de lucro y desarrolladores, iglesias y autoridades de vivienda. La firma cuenta con abogados que han participado en «todas las principales iniciativas federales de vivienda asequible en los últimos 40 años».
Pero Nixon Peabody también se ha convertido en la firma de referencia para un grupo de clientes conformado por inversores que pretenden tomar medidas drásticas para sacar dinero en efectivo o controlar propiedades de bajos ingresos.
En demandas que se llevan a cabo en al menos cinco tribunales federales desde Boston hasta Detroit, Nixon Peabody representa a empresas de inversión que están desafiando los términos aceptados desde hace mucho tiempo en un programa respaldado por los contribuyentes para financiar la vivienda. Los abogados litigantes de la firma están buscando fallos que sienten precedentes que podrían poner en riesgo la asequibilidad de la vivienda a largo plazo y drenar recursos del tipo de organizaciones sin fines de lucro y desarrolladores a los que otros abogados de Nixon Peabody profesan ayudar.
«Si aún no lo ha hecho, tiene que afectar su negocio», dijo Robert Rozen, un defensor de la vivienda que ayudó a crear el sistema de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos aprobado por el Congreso en la década de 1980. Él y otros en viviendas asequibles expresaron su consternación de que Nixon Peabody esté trabajando para estos inversores.
«Es cuestión de cómo quieres dirigir tu negocio y qué tipo de reputación quieres preservar», dijo Rozen.
Nixon Peabody se negó a comentar esta historia. Cuenta con unos 600 abogados en 16 oficinas de todo el mundo y una variedad de prácticas, incluso en vivienda y lo que la firma en general llama «desarrollo comunitario».
«Si aún no lo ha hecho, tiene que afectar a su negocio… Es cuestión de cómo quieres dirigir tu negocio y qué tipo de reputación quieres preservar».
ROBERT ROZEN
En muchos casos, Nixon Peabody ayuda a armar acuerdos en la parte delantera. Por ejemplo, desempeñó un papel en el proyecto de la organización sin fines de lucro Stone House de reconstruir su sede en Boston y crear 32 unidades de alquiler de viviendas asequibles para víctimas de violencia doméstica. La firma asesoró en un acuerdo de crédito fiscal para vivienda en Richmond, Virginia. Y el verano pasado, representó un brazo de Catholic Charities Brooklyn y Queens Inc., para desarrollar propiedades para personas mayores de bajos ingresos y personas sin hogar.
«Estoy extremadamente orgulloso de este acuerdo», dijo Joe Lynch, socio de Nixon Peabody, sobre el proyecto Catholic Charities, en un comunicado de prensa.
Al mismo tiempo, en los últimos años, otros abogados de la firma han estado escribiendo el libro de jugadas sobre cómo enfrentar los desafíos inmobiliarios al final de las asociaciones de inversión en viviendas asequibles.
Como concibió originalmente el Congreso, estos acuerdos estaban destinados a atraer a bancos y otros inversores para financiar viviendas asequibles, a cambio de exenciones fiscales. Después de 15 años, se supone que una organización sin fines de lucro que administra la vivienda tiene derecho a comprarla a un precio bajo, según especialistas en vivienda; el inversor está destinado a seguir adelante, después de haberse embolsado muchos años de beneficios fiscales prometidos.
Pero varios inversores ahora están adoptando una visión diferente, ya que el valor inmobiliario ha subido en ciudades como Boston y Seattle.
En un caso de alto riesgo, Nixon Peabody representa a Alden Torch Financial, una empresa de Denver que está en una disputa con un administrador de vivienda sin fines de lucro en el South End de Boston, llamado Tenants’ Development Corp., o TDC.
Como WBUR informó anteriormente, Alden Torch está tratando de evitar que TDC compre 36 brownstones que ha logrado durante décadas. La organización sin fines de lucro contrató a inversores de crédito fiscal a principios de la década de 2000 para renovar las propiedades, hogar de muchas personas mayores y familias negras que de otro modo habrían tenido un precio fuera del vecindario. El financiero original vendió su participación en el acuerdo y ahora es una de las muchas participaciones que Alden Torch gestiona en sus fondos de inversión.
En una audiencia de la corte federal de apelaciones a finales de julio, un socio litigante de Nixon Peabody, Louis E. «Le» Dolan Jr., argumentó que TDC incumplió su contrato con Alden Torch, al avanzar para comprar las propiedades sin buscar primero la aprobación del inversor.
«Estamos diciendo absolutamente que violaron sus deberes contractuales y fiduciarios. También estamos diciendo que violaron sus deberes legales», dijo Dolan al panel de tres jueces.
Una de las tácticas que se están utilizando en estos casos, según las demandas revisadas por WBUR, es afirmar que un administrador de vivienda violó su deber con la asociación al intentar comprar la propiedad. En las presentaciones judiciales, Nixon Peabody afirmó en un momento dado que Alden Torch desconocía el derecho de TDC en virtud del contrato a adquirir los edificios una vez que llegara otra oferta. La firma de inversión está buscando millones de dólares en daños y perjuicios, en una costosa batalla legal por TDC.
Los funcionarios de TDC creen que es su derecho, bajo el contrato de crédito fiscal, tomar posesión de las piedras rojizas a un precio bajo (pagando cualquier deuda pendiente e impuestos adeudados). Los funcionarios locales de vivienda y algunos miembros de alto rango del Congreso están de acuerdo.
Si Alden Torch gana el caso, las unidades tendrían que permanecer asequibles durante al menos 15 años más (para un total de 30), bajo las reglas estatales. Pero existe el riesgo de que la empresa eventualmente venda los edificios o los convierta en apartamentos a precio de mercado.
Este es solo un ejemplo en el que los clientes de Nixon Peabody tienen intereses en competencia: inversores que buscan una victoria y grupos de vivienda observan con alarma cómo una organización sin fines de lucro lucha por aferrarse a sus propiedades de bajos ingresos.
Tres expertos en la práctica del derecho entrevistados por WBUR dijeron que no es raro en las grandes empresas que ocurra tal escenario. Se eleva al nivel de un conflicto ético si existe un «riesgo significativo» de que la defensa de una empresa en nombre de un cliente «limite materialmente» su efectividad para otro cliente, según Stephen Gillers, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Nueva York.
Incluso si una empresa decide que no tiene un conflicto ético, todavía podría enfrentar un conflicto comercial, donde debe sopesar si representar a ciertos clientes podría perjudicar sus posibilidades de ser retenidos por clientes con intereses opuestos en diferentes casos.
Nixon Peabody no ha sido tímido a la hora de promocionar sus éxitos en nombre de los clientes de inversión. En agosto de 2019, Dolan, en un post en el sitio web de la firma, escribió que la decisión de un juez en el Distrito Este de Nueva York «proporciona una hoja de ruta muy efectiva para litigar estas disputas en los tribunales federales».
Ese caso fue RiseBoro Community Partnership Inc. v. Fondo de Vivienda SunAmerica 682. RiseBoro es un promotor de viviendas sin fines de lucro en Brooklyn, que había planeado comprar una propiedad de 34 unidades y bajos ingresos después de que un acuerdo de crédito fiscal terminara con SunAmerica, una unidad del gigante financiero de Wall Street American International Group Inc. Pero SunAmerica se opuso y planeó bloquear la compra, por lo que RiseBoro demandó.
Nixon Peabody ganó una primera ronda para SunAmerica en ese caso, cuando el juez Raymond J. Dearie dictaminó que el acuerdo debería seguir la ley contractual del estado de Nueva York. El caso está ahora en apelación.
La mayoría de estas batallas dependen de un lenguaje contractual difuso, donde los inversores han encontrado la oportunidad de hacer heno, según más de una docena de defensores de la vivienda y abogados.
Específicamente, estos inversores no están de acuerdo con los grupos de vivienda de bajos ingresos sobre cómo funciona un «derecho de primera negativa» en los acuerdos de asociación. Según especialistas en vivienda, según especialistas en vivienda, bajo la ley que estableció el programa que estableció el programa, ese derecho tenía la intención de permitir que las organizaciones sin fines de lucro adquirieran y controlaran sus propiedades de bajos ingresos a largo plazo. Pero algunos inversores están tratando de evitar eso, desafiando detalles de cómo las organizaciones sin fines de lucro ejercen el derecho de primera negativa.
EE. UU. Sen. Ron Wyden, un demócrata de Oregón que preside el Comité Senatorial de Finanzas, ha escrito una medida para aclarar el lenguaje del estatuto y dejar en claro la intención del Congreso de que las organizaciones sin fines de lucro tengan la opción de comprar la propiedad. La Cámara también está examinando el asunto en el proyecto de ley de conciliación presupuestaria.
Rozen, el especialista en vivienda, admite que el lenguaje original de la ley fue escrito de manera confusa (ya que buscaba abordar reglas fiscales complejas) hace más de tres décadas. Pero la intención siempre se entendió, dijo. Hasta hace poco.
«Es un fenómeno nuevo, este capital externo, en la mayoría de los casos el capital de capital privado, entra y gana control», dijo. «Nunca se contempló y no existió durante la mayor parte de la vida del programa».
Los gerentes de viviendas sin fines de lucro se han visto aturdidos por los inversores que cambian sus melodías. Lo que una vez se consideró una transacción relativamente pasiva para cosechar un flujo plurianual de exenciones fiscales se ha transformado en un juego de bienes raíces.
«No hubo ambigüedad en el acuerdo que hicimos hace 18 años», dijo Scott Short, director ejecutivo de RiseBoro. «Pero debido a alguna desafortunada ambigüedad en los documentos legales, SunAmerica está tratando de reescribir la historia. El trato fue muy claro».
AIG, padre de SunAmerica, no respondió a numerosas solicitudes de comentarios.
El fiscal general de Nueva York presentó un escrito amicus curiae en nombre de Riseboro. La conservadora Southeastern Legal Foundation presentó uno en apoyo de SunAmerica.
El resultado de este y otros casos de Nixon Peabody podría perjudicar a los grupos de vivienda sin fines de lucro con contratos similares. Fuera de Detroit, en una propiedad de bajos ingresos para personas mayores, SunAmerica también se ha negado a desaparecer, a pesar de recibir 15 años de exenciones fiscales y embolsarse «excedente de efectivo» de más de 1,3 millones de dólares de alquileres subvencionados por el gobierno, según los ejecutivos y registros financieros de la organización sin fines de lucro revisados por WBUR.
«Es un fenómeno nuevo, este capital externo, en la mayoría de los casos el capital de capital privado, entra y gana control».
ROBERT ROZEN
«Pensamos que íbamos a pasar por un proceso muy pro forma y normal», con SunAmerica saliendo, dijo Roger Myers, director ejecutivo de la organización sin fines de lucro Presbyterian Villages of Michigan. «Ha estado lejos de nada así».
Myers dijo que un acuerdo previo de crédito fiscal con otro inversor terminó después de 15 años como se esperaba. Pero este no. Presbyterian Villages se acercó a SunAmerica un año antes del final programado de la asociación, alegan las autoridades, pero la empresa de inversión les dijo que esperaran.
«Esperamos. Esperamos todo el año», dijo Brian Carnaghi, jefe financiero de Presbyterian. A medida que se acercaba la fecha límite, la organización sin fines de lucro se tomó para comprar la propiedad de Southfield, Michigan. Empezamos a presionar duro, dijo Carnaghi.
SunAmerica demandó en 2019 para bloquear la compra. La demanda, presentada por Nixon Peabody, alega que Presbyterian violó los términos de la asociación, y dice que el SunAmerica Housing Fund «no tiene interés en este momento en vender el Complejo de Apartamentos».
Myers, el CEO de la organización sin fines de lucro, sospecha que la propiedad simplemente se ha vuelto más valiosa de lo que SunAmerica había anticipado. «Su alegación de que violamos nuestro deber fiduciario con la sociedad limitada es absurda».
Esta disputa tiene un punto adicional: las aldeas presbiterianas en realidad eran propietarias de los edificios antes de entrar en el acuerdo de crédito fiscal con SunAmerica. Así que ahora, alega la organización sin fines de lucro, SunAmerica está tratando de reclamar la equidad que Presbyterian Villages había planeado destinar a la atención médica en el hogar y otros servicios para los residentes a medida que envejecen.
Si Nixon Peabody gana el caso para los inversores, las propiedades podrían venderse a un nuevo propietario.
Este segmento se emitió el 21 de septiembre de 2021.
