Beth Healy y Christine Willmsen/ WBUR
Click here to read this article in English, by WBUR
Charles Clark se mudó al South End de Boston cuando era un joven músico, apenas conseguía arreglárselas para mantenerse. Cuarenta años después, sigue en la misma vivienda de ladrillos rojizos, incluso cuando el crecimiento del poder económico ha sacado a muchas personas del vecindario.
Ha permanecido allí gracias a una organización sin fines de lucro que mantuvo asequibles unos cientos de apartamentos como el suyo. Tenants’ Development Corp. (TDC) es uno de los grupos más antiguos en cuanto a rehabilitación y gestión de propiedades en el país, este se han encargado de proteger los derechos de los inquilinos, muchos de ellos familias de color y personas mayores.
Pero ahora, TDC y sus residentes enfrentan la pelea de sus vidas, mientras una firma de inversiones con sede en Denver lucha por el control de 36 de las unidades que pertenecen a la organización sin fines de lucro. Es una táctica que empresas como Alden Torch Financial están usando con el objetivo de conseguir ganancias adicionales del programa federal de viviendas para personas de bajos ingresos, según casos judiciales en varios estados y entrevistas con más de 20 especialistas legales y de vivienda.
«Querían que vendiéramos las viviendas, que las pusiéramos en el mercado, para que pudieran obtener mucho más dinero del que tenían derecho a recibir», dijo Clark sobre Alden Torch. «Estoy consternado y molesto por cómo lo están manejando».
Los funcionarios de TDC nunca imaginaron este escenario cuando recurrieron al programa federal de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos en 2003 con el objetivo de renovar las edificaciones. Bajo estos acuerdos, una organización sin fines de lucro forma una sociedad con un inversionista (a menudo un gran banco) que proporciona fondos a cambio de exenciones fiscales. Al pasar 15 años, la organización sin fines de lucro generalmente compra la participación del inversionista, asumiendo la propiedad de los inmuebles por un precio muy por debajo del valor del mercado.
Al menos esa era la intención del Congreso, dicen los especialistas en vivienda: mantener a largo plazo las propiedades asequibles y en manos de la comunidad. Pero el juego ha cambiado en los últimos años, ya que algunos financiadores de proyectos comenzaron a vender sus intereses de asociación a firmas de inversión con fines de lucro más punzantes. Y esas empresas están exigiendo mayores pagos para salirse de los acuerdos.
Este mercado no está regulado a nivel federal ni en casi todos los estados, según descubrió una investigación de WBUR, y está causando estragos en un programa de $8 mil millones anuales financiado por los contribuyentes.
«Honestamente, creo que es una crisis nacional», indicó David Goldstein, un abogado que representa a un grupo de viviendas de Brooklyn, Nueva York, que enfrenta una lucha judicial frente a un gigante de Wall Street. «Este es un problema realmente serio y las viviendas asequibles se verán potencialmente amenazadas, especialmente en lugares como Boston, Nueva York y Los Ángeles».
Esta nueva generación de inversores está desafiando a los grupos de vivienda en ciudades donde los valores inmobiliarios se han disparado. Las firmas buscan arrebatarles el efectivo y el control a las organizaciones sin fines de lucro y los desarrolladores locales, o intentar al menos expulsar a los gerentes de las asociaciones, según muestran las demandas. Y en algunos casos, están forzando la venta de viviendas para personas de bajos ingresos para maximizar sus ganancias, como han intentado hacer en Boston.
«Querían que vendiéramos las unidades, que las pusiéramos en el mercado, para que pudieran obtener mucho más dinero del que tenían derecho a recibir».
CHARLES CLARK
Si los inversores tienen éxito y las propiedades se venden en el mercado abierto, el riesgo es que los nuevos propietarios eventualmente abandonen la esencia de las viviendas asequibles, cobren alquileres más altos o conviertan apartamentos en condominios caros. Es una situación que se vislumbra peligrosamente en el horizonte para miles de residentes en Massachusetts y en todo el país.
Debido a la falta de supervisión federal o estatal, estas disputas se deciden en gran medida en los tribunales, donde los contradictorios fallos sobre el lenguaje judicial del contrato solo aumentan la confusión. En los años pasados:
- Un grupo de viviendas para personas mayores en Seattle se vio obligado a vender 10 propiedades por unos 250 millones de dólares. La mayor parte del dinero fue para Alden Torch y otros inversores.
- Una organización sin fines de lucro de Opa-locka, Florida, gastó $1.5 millones luchando por mantener una propiedad de bajos ingresos después de que Bank of America vendiera su interés a un nuevo inversionista que presionó para vender.
- A una organización sin fines de lucro se le impidió comprar una propiedad para personas de bajos ingresos en Pontiac, Michigan, y preservar la vivienda para personas mayores, cuando SunAmerica la demandó en un tribunal federal. El caso está en apelación.
SunAmerica, parte de American International Group Inc. (AIG), también había ganado una primera ronda legal en Nueva York. Durante años han recaudado créditos fiscales sobre apartamentos asequibles en Brooklyn administrados por la asociación sin fines de lucro Riseboro Community Partnership, pero ahora SunAmerica está haciendo lo posible para impedir que el grupo adquiera la propiedad. Riseboro está apelando, y el fiscal general de Nueva York ha presentado un escrito que respalda el derecho de Riseboro a la propiedad, alegando que el primer juez cometió un error.
AIG se negó a realizar comentarios para esta historia.
«Nueva York es un referente en viviendas asequibles», dijo Goldstein. «Si Nueva York pierde este derecho, será un mal precedente para el resto del país».
Una histórica organización sin fines de lucro lucha contra los inversores
En el South End de Boston la lucha de Alden Torch y Tenants ‘Development Corp. afecta a casi 400 residentes de viviendas que la organización sin fines de lucro han atendido desde la década de 1970, cuando muchas residencias de South End se encontraban deterioradas y estaban mal administradas. Estas viviendas de ladrillos rojizos se encuentran a lo largo de las avenidas Massachusetts y Columbus, y también en varias calles laterales.
«En South End hay un poco de todo. Eso es lo que lo hace único», comentó Clark, el músico. Ahora con 70 años y presidente de la junta de residentes de TDC, no puede imaginar perder todo por lo que ha luchado TDC.
«La codicia nos rodea. Pero no vamos a permitir que esa codicia destruya lo que hemos trabajado tan duro para construir todos estos años».
Según la ley, incluso si cambian los propietarios después de que finalizan los créditos fiscales de 15 años, la vivienda debe permanecer asequible durante un total de al menos 30 años. Después de ese periodo las cosas podrían voltearse.
Los funcionarios de TDC estiman que tendrán que gastar al menos $500,000 en honorarios para resolver su disputa legal con Alden Torch en tribunales estatales y federales. Los líderes de la organización sin fines de lucro esperaban destinar esos recursos a la construcción de un nuevo centro comunitario para los residentes. El plan incluía un gimnasio, espacio para clases de baile y kárate, una cocina para servir el almuerzo a las personas mayores y una sala de trabajo para un programa de liderazgo juvenil.
Pero la construcción del centro está suspendida, junto con renovaciones de apartamentos que se han ido atrasando, dijo Anita Huggins, ejecutiva de TDC.
«Es muy temprano para hablar del proceso de litigio que apenas inicia, pero ciertamente, el costo afectará nuestra capacidad para avanzar», señaló.
Como en muchas de estas disputas la lucha de TDC no es con su socio inversor inicial, una firma de Pensilvania llamada Capmark Financial que luego quebró, en 2009 .
La cartera de créditos fiscales de esa empresa, que incluía 287 propiedades en todo el país, se vendió en una subasta en 2011 por $102 millones. El comprador fue Hunt Cos., de El Paso, Texas. TDC no tuvo voz en el asunto y finalmente se asoció con Alden Torch, que luego se hizo cargo de las inversiones.
Cuando TDC informó a Alden Torch en 2017 que planeaba comprar las propiedades de South End después de que expiraran los créditos fiscales, las cosas no salieron bien.
Las partes discutieron durante los dos años siguientes. Alden Torch buscaba tasaciones y notificaba a TDC en una carta de febrero de 2019 que debía encontrar un comprador para las propiedades dentro de los próximos seis meses, según los registros de la corte federal. La empresa luego cambió de opinión en diciembre de dicho año, ordenándole a TDC en otra carta que no vendiera. La razón: Alden Torch dijo que «desconocía» el derecho de TDC a comprar la propiedad a precio bajo una vez que llegara otra oferta.
A principios de 2020, TDC informó a Alden Torch que planeaba pagar $17 millones para terminar la sociedad y adquirir las propiedades, según la demanda de TDC en un tribunal federal.
Alden Torch afirmó que el plan de compra de TDC «no era autorizado» porque no recibió primero el consentimiento de Alden Torch. La firma alegó que estaba siendo estafada, porque las propiedades podrían alcanzar hasta $54 millones en el mercado.
Una venta al precio más bajo «evitaría que la Sociedad y los Demandantes se beneficien de la apreciación sustancial que se ha producido con el tiempo en el valor del Complejo de Apartamentos», indicó Alden Torch en los registros judiciales.
La firma busca al menos $34 millones en daños causados por TDC. Y para dificultarle el camino a TDC, el equipo legal de Alden Torch empleó otra escalada: presentar un aviso en el Registro de Escrituras del Condado de Suffolk para impedir que TDC comprara la propiedad.
«Me pareció muy agresivo» que Alden Torch alterara el título de propiedad, dijo David Davenport, un abogado de Minneapolis que representa a TDC y otras organizaciones sin fines de lucro en estos casos. «Realmente no parece importarles a quién impactan o cómo los impactan. Y ahora potencialmente vincularán esta propiedad en un litigio durante varios años más».
TDC demandó a Alden Torch y su entidad de inversión.
Los ejecutivos de Alden Torch se negaron a ser entrevistados.
Un juez del Tribunal de Distrito de los Estados Unidos en Boston dictaminó en diciembre que el caso de TDC no pertenece a un tribunal federal. Alden Torch está apelando. La firma ha sido desestimada en la corte estatal anteriormente: la Corte Judicial Suprema en 2018 falló en contra del esfuerzo de la firma por evitar que una organización sin fines de lucro de Cambridge adquiriera viviendas asequibles en Memorial Drive.
Solo el Congreso puede aclarar las reglas
La mayoría de estos acuerdos de crédito fiscal a 15 años terminaron sin incidentes, según los especialistas en vivienda. El programa ha contribuido en la construcción y renovación de más de 3 millones de residencias en todo el país desde que empezó a funcionar en 1986. Solo en los últimos años han surgido estas disputas legales, ya que poderosos inversores encontraron formas de alterar los contratos que aseguraban beneficios fiscales para los inversores y contaban con su buena voluntad al final de la asociación.
El IRS no regula las transacciones que se realizan entre socios o en la disolución de asociaciones. Cuenta con agencias estatales de vivienda para distribuir los créditos fiscales federales y garantizar que las propiedades sigan siendo asequibles. Pero también es raro que agencias estatales hayan sido en 15 años las encargadas de intervenir en la disolución de las sociedades. El resultado: a nivel nacional, nadie está a cargo.
Tan solo en Massachusetts expirarán los acuerdos de crédito fiscal en 81 propiedades durante los próximos cuatro años, lo que afectará a casi 5,000 residentes, según datos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU.
«El Congreso puede resolver esto, y ese sería el mejor escenario», aseguró Bill Brauner, un alto ejecutivo de Community Economic Development Assistance Corp., un grupo de Boston que brinda financiamiento para viviendas asequibles.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Massachusetts, que asigna créditos fiscales federales en el estado, rechazó múltiples solicitudes de comentarios para este informe. Y aún tiene que hacer públicas las opiniones sobre la demanda que amenaza a las propiedades de South End.
En una reciente oferta de financiamiento para desarrolladores, la agencia parece por primera vez estar tratando de excluir de futuros proyectos a los inversionistas que han estado involucrados en disputas del año 15. No está claro cómo se aplicaría esto.
Una agencia estatal en el otro lado del país ha estado emitiendo advertencias desde 2019 sobre empresas que, según dice, están abusando del programa de crédito fiscal. La Comisión de Financiamiento de la Vivienda del Estado de Washington en un informe hizo un llamado a las empresas de inversión denominadas «aggregator», aquellas que acumulan carteras de crédito fiscal, señalando que «a menudo usan tácticas onerosas que aprovechan las ambigüedades legales, la desigualdad de recursos y las economías de escala para abrumar a sus contrapartes sin fines de lucro».
El informe citaba el caso del Senior Housing Assistance Group (SHAG), en el que un juez federal de Seattle dictaminó que la organización sin fines de lucro no había obtenido una oferta «de buena fe» por sus propiedades, lo cual era necesario para que SHAG pudiera ejercer su derecho a comprar por debajo del valor mercado. Alden Torch ganó en 2019 y forzó la venta de 10 propiedades en el área de Seattle por un cuarto de billón de dólares.
La comisión dijo que el tribunal se equivocó en el caso y advirtió: «Otros tribunales no deberían cometer el mismo error».
Las propiedades siguen siendo asequibles y SHAG aún brinda servicios de apoyo, pero salió perdiendo millones de dólares en equidad destinados a viviendas para personas de bajos ingresos.
Exprimir a las organizaciones sin fines de lucro para obtener efectivo
Uno de los mayores actores en el negocio de los créditos fiscales, con una cartera de $15 mil millones, se encuentra en Boston. Solo el año pasado, Boston Financial Investment Management, parte de ORIX Corp. de Tokio, recaudó más de $800 millones por parte de bancos y compañías de seguros para invertir en fondos de crédito fiscal.
A más de 3,000 millas de distancia, en Bellevue, Washington, la firma se enfrascó en una batalla prolongada con una organización sin fines de lucro que administra varias propiedades de bajos ingresos. Una de ellas es Ashwood Court, hogar de ancianos que se encuentra entre rascacielos y condominios de lujo en el corazón de la ciudad, donde el valor de las propiedades ha aumentado.
Hay una sensación de comunidad en el complejo de 51 unidades, a una caminata de distancia se encuentran tiendas de conveniencia, centros médicos y la biblioteca. Los residentes siguen «compartiendo estantes» en el parking, donde todos pueden encontrar artículos para el hogar, ropa y alimentos de forma gratuita.
La organización sin fines de lucro, Downtown Action to Save Housing (conocida como DASH), esperaba al final del período de crédito fiscal de 15 años adquirir la sociedad y ser propietaria de Ashwood Court. Pero Boston Financial, que no era el inversor inicial, dijo que se le debía mucho más.
«Simplemente te intimidan», señaló la directora ejecutiva de DASH, Kim Loveall Price. «Seguían amenazando con forzar la venta (…) y nos entró el pánico».
DASH obtuvo un préstamo en 2014 para pagarle a la empresa $300,000, dijo Loveall Price. El pago tuvo un efecto especial, recordó.
«Estas personas mayores son tan pobres que comparten los alimentos a medio comer», indicó Loveall Price.
El director ejecutivo de Boston Financial, Gregory Voyentzie, en una entrevista cuestionó la versión de los hechos de Loveall Price y dijo que el lenguaje del contrato de DASH no preveía vender a bajo costo como buscaba la organización sin fines de lucro. Aseguró que su firma aceptó hacer un gran descuento. Pero lamentó que las diferencias los hayan llevado a un desagradable malentendido.
«Eso es decepcionante para mí, honestamente», señaló. En su opinión, un empleado subalterno de su empresa permitió que el escalara el desacuerdo sobre el valor de Ashwood Court y la sociedad.
Boston Financial desafió a DASH en otras tres ocasiones, diciendo que le debían alrededor de $1 millón y, si no cancelaban la deuda, no abandonarían la sociedad. Pero los funcionarios de DASH creían que deberían pagar solo $69,000 y presentaron una demanda ante un tribunal federal en Seattle.
Un correo electrónico interno de Boston Financial de 2016, incluido en la demanda, muestra la intención de negociar de la empresa: «Aunque son una pequeña organización sin fines de lucro, podrían simplemente pagarnos para deshacerse de nosotros», escribió el vicepresidente senior.
A medida que avanzaba el caso, acotó Loveall Price, los residentes esperaban reparaciones muy necesarias en techos, terrazas y ventanas.
Un juez falló a favor de DASH en 2019 y determinó que Boston Financial había incumplido el acuerdo al negarse a permitir que DASH comprara las propiedades. En un acuerdo, DASH tomó posesión de cuatro propiedades por cero dólares.
Dando una mirada al pasado, Voyentzie comentó: «Yo habría dicho: ‘Olvídalo. No vale la pena pelear por eso».
Dijo que el Congreso debería «corregir» la ley para que las organizaciones sin fines de lucro tengan una clara opción de compra al final del plazo del crédito fiscal. «No debería haber ninguna disputa».
Expulsar al socio general
La agente de viviendas del área de Seattle, Catherine Tamaro, nunca olvidará la historia que vivió en la corte federal en junio de 2019. Durante un juicio de cinco días, Alden Torch intentó destituirla como socia y administradora de dos propiedades de bajos ingresos que había manejado durante muchos años.
La firma indicó que Tamaro no había aumentado lo suficiente los alquileres de sus inquilinos en Parkway Apartments. Se quejó en los registros judiciales de que su auditoría de 2018 se retrasó y alegó que había incumplido su deber fiduciario con el socio inversor al realizar reparaciones «innecesarias», como reemplazar techos defectuosos y barandillas de balcones podridas y reparar aceras rotas peligrosas, todo el mantenimiento que requiere el Gobierno federal.
Tamaro debería haber conservado ese efectivo para Alden Torch, argumentaron sus abogados. Dijeron que ella se enriqueció y no logró «maximizar los ingresos de la sociedad aumentando las tarifas de alquiler» en Parkway hasta el límite federal permitido.
Si Alden Torch prevalecía en su demanda, Tamaro podía perder el control de dos propiedades en Seattle y su oportunidad de comprarlas cuando expiraran los créditos fiscales.
«Claramente tenía el derecho de comprar (las viviendas) bajo ese acuerdo de sociedad, y estaban tratando de quitarme ese derecho», dijo Tamaro.
Los socios iniciales de Tamaro obtuvieron buenos resultados con el acuerdo, según muestran los registros judiciales, más del doble del dinero que invirtieron. Para cuando Alden Torch se hizo cargo de la participación en 2011, cualquier ventaja importante estaba en el sector inmobiliario, no en las antiguas exenciones fiscales.
Una vez más, la firma presentó una serie de acusaciones, profundizando en los estados financieros que se remontan a 2002, antes de que Alden Torch estuviera involucrado. Tamaro dijo que los ataques contra ella fueron personales y dolorosos.
«Ni siquiera puedo describir lo desagradable que es sentarse en la corte y saber lo que está en juego y escucharlos hablar sobre lo horrible que soy», comentó.
El juez de la Corte de Distrito de los Estados Unidos, Ronald Leighton, se puso casi completamente del lado de Tamaro, y encontró que Alden Torch había «intentado fabricar una razón para removerla» y que sus decisiones buscar reparaciones habían sido acertadas.
«Claramente tenía derecho a comprar (las viviendas) en virtud de ese acuerdo de asociación, y estaban intentando quitarme ese derecho».
CATALINA TAMARO
La empresa utilizó la misma táctica, tratando de eliminar al socio general, en otros cinco casos examinados por WBUR. Tuvo éxito en uno; otros dos están pendientes.
El juez dictaminó que Tamaro había interferido con la tasación de una propiedad y ordenó una nueva. Tanto Alden Torch como Tamaro apelaron partes del fallo, pero fue confirmado en marzo.
Tamaro dijo que estar envuelta en la demanda durante varios años le ha costado caro, desde los $ 2.5 millones que tuvo que gastar en honorarios legales hasta sus síntomas de esclerosis múltiple que empeoraron por el estrés.
Falta de supervisión
Los nuevos inversores en intereses de créditos fiscales no son los únicos que evaden la supervisión. Los vendedores, como los bancos y las compañías de seguros, también se han enfrentado a poco escrutinio. El IRS no está monitoreando estas transferencias o sus ramificaciones, encontró WBUR, ni tampoco los reguladores federales de vivienda o banca.
Los grandes bancos invierten en estos proyectos principalmente para satisfacer sus obligaciones de la Ley de Reinversión Comunitaria con los reguladores, inyectando dinero en los vecindarios menos prósperos. Pero cuando los bancos u otros inversores venden sus participaciones, las organizaciones sin fines de lucro se quedan negociando con empresas cuyas intenciones se desconocen.
Tomemos el caso de Aswan Village Apartments, un complejo de viviendas asequibles con 500 residentes en Opa-locka, Florida, una pequeña ciudad al norte de Miami. Bank of America en 2003 respaldó la remodelación de la propiedad y luego vendió su participación en 2014.
El banco cosechó entre 250.000 y 400.000 dólares en la venta, según los registros judiciales del condado de Miami-Dade. El comprador, HallKeen Management de Norwood, Mass., Ganaría honorarios por ayudar a administrar una propiedad que dijo que estaba «en dificultades». Pero estaba considerando una ganancia potencial de millones de dólares si se vendía la propiedad.
«No teníamos intención de vender la propiedad», dijo Willie Logan, director ejecutivo de Opa-locka Community Development Corp., el socio general sin fines de lucro de los apartamentos. «Siempre tuvimos una estrategia a largo plazo para convertirnos en propietarios al 100%, porque esa es la forma en que se desarrolla la riqueza y la sostenibilidad» en el vecindario.
HallKeen argumentó que una venta les proporcionaría a él y a la organización sin fines de lucro alrededor de $5 millones cada uno. Pero Opa-locka no quería perder el control de la propiedad. Demandó a HallKeen y ganó, en lo que ha sido una pelea costosa y que llevó mucho tiempo. Y aún no ha terminado; HallKeen está apelando la decisión.
Logan, exalcalde y representante del estado de Florida, culpa al banco, en parte, de venderle a HallKeen. Él comparó la batalla de salida del crédito fiscal con la aparcería. «Te prometen algo al final, pero con el tiempo encontraron una manera de manipular, robar, engañar y quitártelo», indicó.
El portavoz de Bank of America, Bill Halldin, dijo que el banco no practica la venta de sus tenencias de créditos fiscales. Sin embargo, vendió su participación en al menos otra propiedad de Florida a HallKeen en ese mismo período. Luego, esos apartamentos se vendieron en octubre de 2020 por más de $14 millones a otra empresa, según la oficina de tasación del condado.
«Normalmente mantenemos nuestra posición durante la totalidad del período de crédito fiscal», comentó Halldin.
En un comunicado, el director ejecutivo de HallKeen, Andrew Burnes, defendió el historial de su empresa. Dijo que «nunca ha movido, ni ha provocado que se mueva, una sola unidad de vivienda de asequible a precio de mercado».
Transacciones como estas podrían recibir más escrutinio en el estado de Washington, donde la comisión de vivienda adoptó nuevas reglas el otoño pasado. Comenzó a exigir a los inversores que buscaran su aprobación al transferir un interés de sociedad de vivienda a otra entidad.
En respuesta, Alden Torch demandó a la agencia y sus comisionados. El caso, presentado en un tribunal federal, afirma que la agencia actuó fuera del alcance de su autoridad, «adoptando regulaciones en nombre de intereses especiales locales que son evidentemente injustas y constitucionalmente defectuosas».
En toda la industria, se sigue de cerca la demanda de Alden Torch contra los reguladores estatales. La agencia, en su respuesta legal, afirmó su «amplia autoridad» para supervisar el programa de crédito fiscal en Washington y dijo que la demanda de Alden Torch carecía de mérito.
Pero la agencia ha cedido algo de terreno. Se ha abstenido de rechazar transferencias de intereses de sociedades si una empresa estaba involucrada en una demanda con socios inmobiliarios. Y los funcionarios de la agencia hablan con menos libertad.
La portavoz del grupo, Margaret Graham, en un correo electrónico indicó que «nuestros abogados nos informan que con la demanda en curso, simplemente no es un buen momento para realizar comentarios», acerca de programar una entrevista con WBUR.
Saurabh Datar de WBUR contribuyó a esta historia.
Click here to read this article in English, by WBUR
